На что влияет оценка квартиры при ипотеке. Кто оплачивает оценку квартиры: продавец или покупатель? И как узнать стоимость недвижимости? Основные методы определения стоимости

– это совокупность действий, направленных на определение реальной (рыночной) стоимости объекта.

Проведение процедуры является обязательным условием при оформлении ипотеки.

Требования в законе

Оценочная деятельность в России регламентируется (последние изменения были внесены в 2019 году).

Основные требования законодательства заключаются в необходимости проведения объективной оценки стоимости недвижимости.

Перед началом работы специалист должен исследовать рынок недвижимости и его сегментов, которые оказывают влияние на ценообразование.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Видео: оценка квартиры

Оценка для ипотеки

Недвижимости

Учитываются следующие факторы:

Перечисленные критерии оценки относятся к квартирам первичного и вторичного рынка.

Если жилье новое, дом только сдан в аренду, присутствует только черновой ремонт, то специалистами дополнительно изучается звукоизоляция, качество проводки, наличие металлической двери, состояние подъезда.

На стоимость квартиры оказывает влияние и другие факторы:

Оценщик внимательно осматривает состояние дома и квартиры, составляя не только объективную, но и субъективную оценку реализуемого имущества.

Все полученные данные вносятся в документ для максимально точного анализа.

Вторичного жилья

Если жилье уже было в собственности, то дополнительно учитываются:

Оценивать вторичное жилье намного сложнее и дольше, поскольку за отделкой бывает трудно определить состояние стен и пола, а ремонт позволяет скрыть следы утечки воды и аварий.

Обязательно учитывается наличие незаконных перепланировок. Если в помещении было проведено самовольное переустройство конфигурации жилья, то сделка будет невозможна.

Порядок действий

Для проведения оценки недвижимости необходимо обратиться в специализированную организацию и оставить заявку.

Перед оказанием услуги с заказчиком заключается договор, в котором указывается цель, задача и вид оценки.

Оценщику потребуется предоставить:

кадастровый паспорт на жилье (оформляется в БТИ);
план квартиры и ;
паспорт заказчика.

Выбор организации

Найти компанию или специалиста для оценки недвижимости при оформлении ипотеки можно двумя способами:

Самостоятельно.
По рекомендации банка.

Второй вариант более выгодный и надежный (исключено попасть на мошенников).

Как происходит

Оценка жилой недвижимости включает в себя три основных метода:

Оценщик в своей работе может использовать и другие методы, если в этом есть необходимость.

Процедура оценки жилья проводится следующим образом:

Кто оплачивает

В среднем за оценку квартиры придется заплатить 10 тыс.рублей. Если жилье относится к элитной недвижимости, то стоимость повышается до 30 тыс.рублей и выше.

Последние изменения: Июнь 2019
Ипотека всегда связана с большими расходами на подготовительном этапе сделки, и эти расходы должны в обязательно порядке учитываться покупателем. Оценка недвижимости для ипотеки относится к основным статьям расходов при согласовании сделки, а сведения из отчета оценщика играют важную роль при определении суммы кредита и других условий сотрудничества с кредитором.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Необходимость, для чего нужна оценка недвижимости для ипотеки, подтверждена положениями ФЗ «Об ипотеке» , ведь приобретаемый объект становится залоговым обеспечением банка. Задача финансового учреждения – удостовериться, чтобы стоимость ипотечной квартиры или дома полностью обеспечивала сумму кредита. В случае проблем с выплатами, банк обратит взыскание на залоговый объект, поэтому так важно правильно определить стоимость жилья и проконтролировать, чтобы вырученных средств хватило для полного расчета с кредитором.

Покупатель и продавец могут договориться о любой цене договора, как в сторону превышения, так и в сторону уменьшения стоимости по сравнению с актуальными рыночными предложениями. Кредитор, принимая заключение оценщика, страхуя себя на случай негативных последствий, между ликвидной и рыночной стоимостью всегда выберет наименьшее значение. Это гарантирует полную финансовую защиту на случай, если плательщик не сможет погашать выданный займ, и жилье придется продавать.

Проведение независимой оценки недвижимости и в интересах покупателя:

Чтобы убедиться в правильном назначении цены договора. Если стоимость оценки окажется гораздо ниже, возникает подозрение в завышенных требованиях продавца.

Чтобы спланировать предстоящие расходы на первый взнос по ипотеке и определить предстоящие платежи банку.

Для гарантий, что при неблагоприятном развитии сценария, клиент сможет рассчитаться с финансовым учреждением, продав недвижимость.

Для продавца результат оценки также поможет подтвердить оправданность назначенной цены сделки. Информация из заключения позволит проверить, не была ли занижена договорная стоимость. В результате, процесс оценки требуется всем участникам ипотечной сделки для гарантии правильного назначения суммы и благополучного расчета с кредитором.

Описание процедуры

Так как без заключения эксперта ни один банк не согласует ипотеки, инициатива проведения должна исходить от покупателя.

В процессе подготовки отчета предстоит выполнить следующие шаги:

Сбор основной документации на будущий объект залога.

Определение компании, которая будет проводить работы. В большинстве случаев, кредитор устанавливает ограничения по выбору эксперта из числа аккредитованных лиц.

Проведение оценочных мероприятий с выездом по адресу расположения жилья.

В установленные сроки организация проводит анализ полученных данных и представляет отчет согласно требованиям, определенным кредитором.

Что нужно подготовить

Оценочным работам предшествует работа по сбору информации об объекте. Помимо анализа рынка, эксперт должен изучить пакет документации на недвижимость:

Дополнительно могут потребовать любые другие документы, входящие в перечень банка-кредитора.

Чтобы не столкнуться с отказом банка принимать результаты оценки, следует заранее уточнить, к каким организациям вправе обратиться заемщик, чтобы банк принял документ к рассмотрению. У каждой финансовой организации – свой список оценщиков с различными расценками и сроками проведения. Перед тем как заказать услугу, в банке определяют, каким параметрам должен соответствовать эксперт.

Собственно, юридических ограничений банк вводить не вправе. Окончательное решение по выбору конторы для проведения работ остается за заемщиком. Однако, игнорируя правила банка, сталкиваются с отказом банка принимать отчет к рассмотрению в связи с несоответствием параметрам, установленным финансовым учреждением.

Основной список требований к организации выглядит следующим образом:
Легитимность исполнителя работ (членство в СРО, подтверждающее принадлежность в официальной зарегистрированной организации оценщиков).

Наличие страхового покрытия от 300 тысяч рублей по рискам гражданской ответственности.

Страховой полис гарантирует возможность возмещения ущерба клиенту, заказавшему услуги, а также свидетельствует об уровне профессионализма.

Исполнитель, по результатам проведенного исследования, обязан предоставить отчет с соблюдением требований к оформлению. Эти требования содержат стандарты Ассоциации российский банков (сокращенно, АРБ), АИЖК и банка.

Соблюдение требований к оформлению позволит кредитору иметь четкое представление о приобретаемом объекте, который далее будет оформлен в качестве залога. Чтобы исключить нарекания банка и отклонение заключения, рекомендуется подбирать эксперта из списка оценщиков, аккредитованных банком.

Что включает в себя отчет об оценке

Исследование оценщика наиболее полно описывает объект и содержит выводы относительно его реальной и ликвидной стоимости.

В отчет обязательно входят следующие показатели жилья:

Основные характеристики недвижимости.

Размер и количество помещений, входящих в состав объекта.

Сведения о наличии балконов, лоджий, их размер и технические характеристики.

Техническое состояние оцениваемого объекта.

Высота помещений.

Заключение о соответствии внутриквартирного расположения плану БТИ.

Информация об инженерных коммуникациях (водоснабжение, отопительная система, электричество).

Возраст жилого здания, в котором располагается оцениваемый объект.

Использованный при возведении стен и перекрытий строительный материал.

Дополнительные данные о здании – парковки, этажи под домом.

Список выявленных дефектов, особенностей объекта, которые грозят возможными проблемами при эксплуатации и потребуют ремонта.

Состояние здания, подъезда, фасада.

Удаленность от транспортной инфраструктуры, остановки общественного транспорта, станции метрополитена.

Цена квадратного метра.

Схемы подъезда к дому, в котором расположен оцениваемый объект.

Фотоматериал.

Согласно установленных АРБ и АИЖК требованиям, заключение независимого эксперта должно соответствовать определенным требованиям:
Печатный вид с включением таблиц и описательной части.

Сведения, на основании которых производились расчеты.

Объем, не превышающий 30 страниц.

Если выбор пал на организацию, которая включена в официальный перечень аккредитованных банком оценщиков, с вероятностью 100 процентов банк примет отчет об оценке квартиры, который будет соответствовать требованиям финансового учреждения.

Трудности выбора

С учетом разнообразия на рынке оценочных услуг, определить оценщика бывает сложно. Во-первых, необходимо учитывать требования, предъявляемые к организации банком, АРБ и АИЖК.

Во-вторых, убеждаются в учете параметров, предъявляемых к самой организации, конкретному оценщику и подготовленному отчету.

Редкий банк ограничивает выбор единственным оценщиком. Как правило, таких организаций несколько, поэтому определить наиболее соответствующие условия сотрудничества с конкретной организацией не составит труда.

Задачей заемщика станет выбрать компанию:
входящую в список аккредитованных;

предоставляющую отчет в полном соответствии с требованиями в минимально короткие сроки;

готовую обеспечить качественными услугами за наиболее низкую цену;

работающую на рынке не первый год и имеющую отличные рекомендации и отзывы других заемщиков (обращают внимание на точность соответствия цены, установленной экспертом, реальным расценкам на рынке и договорной цене по текущей сделке).

Не стоит бояться устанавливаемого банками ограничения. Как правило, выбор заемщика производится из числа сотен организаций, работающих по всей стране. Однако, на стоимость услуг прямое влияние оказывает удаленность офиса оценочной компании от местоположения объекта. Лучше всего, выбирать оценщика из числа тех, что находятся вблизи от адреса расположения квартиры или дома.
Сроки подготовки и действия заключения

Процедура не проводится в один день.

Потребуется:
провести предварительную подготовку документации;

организовать выезд;

проанализировать полученные сведения;

надлежащим образом оформить новый документ.

В разных организациях, в зависимости от степени загруженности и удаленности объекта, устанавливают свои сроки – от 1 до 5 дней, однако чаще оценку проводят в течение 3-5 дней.
Результаты оценки содержат актуальные сведения, на основе существующих цен на рынке жилья. С течением времени, расценки на недвижимость меняются (растут или снижаются, исходя из конкретных изменений). Согласно нормам законодательства, срок действия отчета не превышает полугода. Если сделка, по каким-либо причинам, не состоялась в течение 6 месяцев, придется проводит экспертизу заново.

Если оценка недвижимости нужна , банк обязательно потребует проведение новой экспертизы, так как с момента сделки и переоформления кредитных отношений документ уже утратит свою актуальность.

Кто и сколько платит. Реестры оценщиков

Заказчиком оценки недвижимости является заинтересованная сторона. Она же и оплачивает услуги. Так как процесс купли-продажи не требует обязательной экспертизы со стороны продавца, а банку она обязательно нужна для определения условий ипотеки, при использовании кредитных денег в расчетах с продавцом, расходы на оценку несет покупатель, т.е. заемщик.

Что касается стоимости услуг, то каждая организация определяет собственные тарифы, нерегулируемые законодательством. В результате в различных регионах, разными оценщиками назначаются свои цены.
Так как каждый банк имеет свой перечень разрешенных организаций, то расходы покупателя определяют согласно услугам оценщиков из списка в пределах 2-7 тысяч рублей. Если объект находится далеко (например, для загородной недвижимости), тарифы увеличиваются. Для нестандартных объектов собственности также действуют повышенные тарифы, с учетом сложности проведения работ.
Ниже информация о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, от разных организаций, работающих с различными кредитными структурами:

В Сбербанке заключение экспертов оформляется за 3-4 тысячи рублей в стандартных ситуациях, а при удаленном расположении тариф повышается до 5-6 тысяч рублей. Перечень оценочных организаций: скачать по ссылке .

По данным Россельхозбанка , оценка организациями из разрешенного списка проводится с применением тарифов по 35-50 рублей за 1 оцениваемый квадратный метр. Можно выбрать другого оценщика, не включенного в перечень банка, если по ипотеке клиент готов внести более 30% от стоимости жилья. По ссылке : реестр партнеров Россельхозбанка .

Работающие с Газпромбанком эксперты выполняют работы за 3,5-7,0 тысяч рублей. Для Санкт-Петербурга тариф минимален, в московском регионе взимают до 7 тысяч за отчет. Перечень рекомендованных оценочных организаций: скачать .

Оценщики, работающие с ВТБ в различных регионах, предлагают проведение экспертизы в широком диапазоне цен: от 2 тысяч (для Екатеринбурга и других российских городов) до 5 тысяч в Москве и 7 тысяч в Санкт-Петербурге.

Многие заемщики, стесненные в свободных средствах, с опасением относятся к процедуре оценки, ведь от нее зависит, хватит ли личных накоплений для уплаты первого взноса. Если будет выявлено отличие оценочной стоимости от ипотеки, и оценщик определит сумму ниже, чем было оговорено с продавцом, банк выдаст средства в объеме, оставшемся после вычета первого взноса. Таким образом, денег банка может не хватить для полного расчета с продавцом и потребуется искать дополнительный источник финансирования.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной .

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.

Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.

Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные :

Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.

Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.

Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.

Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.

Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.

Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория - все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

Большое влияние имеет срочность продажи . Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта . Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке , особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков. Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

заключение договора и оплата услуг оценщику;

предоставление специалисту документов по квартире;

выезд оценщика на осмотр;

определение стоимости оценки и составление отчета;

передача отчета заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

паспорта всех собственников;

правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);

технический паспорт;

план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.

Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.

Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

основание для проведения оценки (реквизиты договора);

сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;

цель оценки;

точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;

перечень документов, которые использовались при оценке;

перечень использованных методов и данных;

результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой - сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи. Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Люди, решившие приобрести жильё посредством кредита, задаются такими вопросами: нужна ли оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Для чего необходимо проводить данную процедуру? Кто должен определить цену жилья и за чей счёт это осуществляется? Каким образом заказать услугу по оценке и на что стоит обратить внимание при выборе эксперта-оценщика? Как не натолкнуться на «подводные камни» и не потерять или не переплатить денежные средства? Попробуем ответить на все эти вопросы.

Для чего проводить оценку квартиры в новостройке при ипотеке?
Под оценкой подразумевают определение стоимости жилья на рынке, которое осуществляется лицом, обладающим лицензией на данную деятельность. Оценка потребуется, если есть намерение обратиться за ипотечным кредитом с целью приобретения квадратных метров в новом доме. ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязывает произвести определение стоимости объекта при оформлении закладной в связи с ипотекой.
Зачем оценивать объект? Прежде чем выдать деньги, финансовая организация должна быть уверена, что в ситуации, если заёмщик не сможет выполнять свои долговые обязательства, недвижимость можно будет продать и таким образом вернуть банковские средства. Полный список всего что нужно для покупки квартиры в новостройке .
Заключение оценщика также используется при следующих обстоятельствах :
Для определения размера компенсационных выплат, если имеет место раздел имущества.
При возникновении споров с ИФНС о размере налоговой базы.

Кем проводится оценка?
Итак, ? Определение цены может производиться как независимыми оценщиками, обладающими соответствующей лицензией, так и специалистом кредитной организации.
К эксперту предъявляются следующие требования :
Должен застраховать деятельность не менее, чем на 12 месяцев.
Обязан состоять в СРО (саморегулируемая организация) и уплачивать взносы на регулярной основе.
Иметь полис ГО с суммой страхования от 300 000 рублей.
Не быть родственником лицу, которое намеревается подписать ипотечные обязательства.

На что нужно обратить особое внимание при выборе экспертной организации?
Внимание следует уделить таким моментам, как :
Репутация.
Как долго компания работает на рынке.
Наличие положительных или негативных отзывов.

Имеет смысл сделать запрос бланков договоров, отчётов, чтобы проверить, соответствуют ли они требованиям ст. ст. 10, 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности».
Важно знать, что заёмщик имеет право обратиться за услугами к фирмам, не имеющим аккредитацию банка. При обстоятельствах, когда финансовая организация ставит запрет, следует запросить отказ в письменной форме, где будут содержаться разъяснения. В случае обоснованности отказа, нужно потребовать у оценщиков устранения недочётов. Если последовал отказ устранить недостатки, стоит обратиться к эксперту, состоящему в СРО.
В ситуации, когда банковская организация даёт необоснованный отказ, у заёмщика возникает право написать исковое заявление в судебные органы. В иске должно содержаться требование принять заключение и выдать необходимую денежную сумму.
На какую сторону ложится обязанность по оплате услуги?
Оплачивать услуги эксперта обязан заёмщик. Стоимость процедуры оценки объекта в новостройке, если имеет место ипотечное кредитование, начинается от 2 500 рублей. В зависимости от региона сумма может меняться. Например, в Москве и МО придётся заплатить 3 500-4 000 рублей, в то время как в Санкт-Петербурге – 3 000-3 500.
Как заказать оценку?
В первую очередь необходимо выбрать эксперта. Чтобы ускорить процесс получения ипотечных средств и быть уверенным в правильности оценки, предпочтительно выбрать специалиста, находящегося в реестре финансовой организации. Скорость объясняется тем, что службе безопасности не придётся тратить время на проверку полномочий эксперта.
При этом нельзя забывать, что у банка нет права заставлять клиента работать с определённым оценщиком. Выбор профессионала – право заёмщика.
После того, как выбор в пользу того или иного эксперта сделан, необходимо предоставить нижеперечисленные документы :
Паспорт лица, выступающего заёмщиком.
Планы новостройки и помещения.
Кадастровый паспорт, который выдают в БТИ.
Контракт о долевом участии (если оформляется в недостроенном здании).

Заёмщик имеет право обратиться к оценщикам, не имеющим аккредитацию банка.
Процесс оценки происходит следующим образом :
Заключение договора с экспертной организацией . В контракте необходимо прописать сроки и цели оказания услуг.
Назначить день осмотра помещения . При этом следует принять в расчёт, что оценщик приезжает только в светлое время.
Выдаётся заключение в течение 3-х дней с даты осмотра.

Как происходит осмотр помещения?
Осмотр состоит из нескольких шагов :
Собственно осмотр квартиры. Время осмотра в среднем составляет минут 15.
Фотографирование жилья и здания, в котором оно находится. Целью фотографирования является выявление дефектов либо фиксация их отсутствия.
Производство расчётов стоимости объекта.
Составление заключения на основании полученных данных и анализа схожей недвижимости. Заключение действительно в течение полугода. Отчёт должен включать копии документации на жильё и фотографии. Средний объём отчёта – 28-31 страница.

При определении цены принимаются во внимание не только неизменные характеристики квартиры, но и условия жизни в районе. Развитая инфраструктура увеличит оценочную стоимость.
Какие варианты оценки объектов существуют?
Выделяют следующие варианты определения стоимости недвижимости :
Рыночный : анализ сделок на рынке, похожих на ту, которую планируется совершить.
Затратный : рассчитываются затраты, которые бы возникли в случае строительства аналогичного объекта.
Доходный : принимаются во внимание перспективы повышения рыночной стоимости.

Благодаря оценке недвижимости финансовое учреждение способно:

минимизировать риски в случае невозврата ссуды;

определить, достаточно ли оценочной суммы для выдачи запрашиваемого размера ипотеки.

Согласно Федеральному стандарту (п. 26 №3), срок действия итоговой стоимости имущества для совершения сделки считается действительным в течение 6 месяцев за исключением собственности, оформляемой при вступлении в наследство.

Кем и за чей счет осуществляется процедура?

Оценка квартиры при ипотеке проводится профессиональными сотрудниками, которыми могут быть:

аккредитованные специалисты финансового учреждения;

независимые оценочные фирмы;

частные лица.

Следует учитывать, что банки стремятся занизить реальную стоимость квартиры для собственной безопасности, а заемщики – повысить, чтобы получить максимальную ссуду.

Вот, почему независимая оценка квартиры для ипотеки важна для обеих сторон.

Она имеет официальный статус, поэтому предоставляет дополнительные возможности для заказчика:

используется в суде для рассмотрения различных дел, например, определения компенсационных выплат при разделе имущества;

является важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией о размере налогооблагаемой базы, возникающих в результате начисления имущественного налога или НДФЛ.

Финансовое учреждение предлагает заемщику два варианта поиска специалиста оценочных услуг:

предоставить список доверенных компаний и рекомендовать одну из них;

сообщить о критериях выбора (наличие лицензии, полиса о страховании ответственности не менее 300 тыс. руб., участие в СРО и т. д.), при помощи которых клиент сможет самостоятельно найти оценщика.

Формально кредитная организация не имеет право ограничивать выбор клиента или навязывать определенную фирму.

Однако нужно учитывать два фактора:

решение заемщика обязательно должно быть согласовано с финансовым учреждением;

выбирая специалиста, являющегося доверенным партнером банка, процесс получения ипотеки проходит намного проще и быстрее, чем при самостоятельном поиске.

Многих интересует вопрос о том, кто оплачивает услуги оценщиков.

Если разобраться, документ о реальной стоимости больше нужен человеку, желающему получить ссуду.

Владелец недвижимости может продать ее без предоставления отчета в регистрационные органы. Следовательно, оплата оценочных мероприятий является одной из статей расходов заемщика.

Как и в какие сроки производится оценка?

После подтверждения выбранного специалиста банком заемщик наносит визит в оценочную компанию.

Он должен предоставить в распоряжение ксерокопии документов, заверенных подписью:

план квартиры, в том числе поэтажный;

кадастровый паспорт из БТИ;

информацию о типе перекрытий (для жилых домов, построенных до 1960 года);

документ, подтверждающий право на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.);

справку о том, что имущество не подлежит сносу или реконструкции с отселением (для зданий, созданных до 1970 года);

договор о долевом участии (при покупке квартиры в строящемся здании).

При посещении оценочной компании выполняются следующие действия:

заключается договор на совершение сделки (в нем оговариваются сроки и цели проведения мероприятия, стоимость услуг);

назначается дата и время посещения специалистом объекта оценки (нужно выбирать светлое время суток);

вносятся денежные средства в наличной или безналичной форме за предоставляемые услуги.

Эксперт тщательно анализирует все документы на квартиру, после чего выезжает на объект оценки недвижимости для ипотеки.

Эта процедура проходит в несколько этапов:

Осматривается помещение на соответствие схемам из БТИ (занимает 10-15 минут в зависимости от опыта специалиста).

Фотографируются все жилые и прилегающие территории, выявляются возможные дефекты.

Рассчитывается стоимость недвижимости с применением различных способов.

Используются методы корректировки стоимости с учетом сильных и слабых сторон имущества.

Составляется отчетная документация.

В процессе осмотра эксперт задает заказчику и продавцу квартиры ряд вопросов. Он выясняет приблизительное количество жильцов дома, а также положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на рыночную стоимость.

Специалист обязан рассмотреть:

состояние и возраст недвижимости;

доступность общественного транспорта;

местонахождение важных инфраструктур (школы, больницы, аптеки);

параметры квартиры (площадь, этаж, высота потолков, наличие лоджии или балкона и т.д.).

После осмотра специалист отслеживает альтернативные предложения, исследует актуальную базу данных. Далее составляет итоговый отчет.

Срок оценки недвижимости с участием ипотечного кредита может длиться в течение 5 дней.

Основные методы определения стоимости

Для определения стоимости недвижимости существуют разные методы.

Самыми распространенными из них являются следующие:

Затратный — основан на вычислении издержек, необходимых для восстановления объекта недвижимости с учетом амортизации, инфляции, расходов на реконструкцию. Он позволяет покупателю не переплачивать денежные средства за строительство имущества, аналогичного полезности рассматриваемого объекта.

Сравнительный метод – распространенный вид оценки, предусматривающий анализ стоимости аналогичных видов собственности.

Доходный — способ, предназначенный для анализа коммерческой недвижимости. Он основан на расчете стоимости, учитывающей возможную прибыль и все выгоды от активного использования объекта. Основное преимущество – точное определение инвестиционного риска, недостаток – вероятность допустить ошибку с прогнозируемыми доходами.

При оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования эксперты применяют сравнительный метод.

Что входит в отчет для банка?

Согласно оценочному законодательству, отчет должен оформляться в письменном виде, а также быть прошнурованным, пронумерованным и скрепленным печатью.

Обычно он состоит из 28-30 страниц. Ознакомиться с готовым документом следует сразу в офисе независимой компании, так как можно сразу решить все вопросы.

Отчет состоит из следующих разделов:

Общие сведения об оценщике и заказчике.

Информация о методах оценки.

Сведения об анализируемом объекте.

Исследование рынка недвижимости.

Определение рыночной и ликвидационной стоимости.

Приложения (правоустанавливающие акты).

В отчет об оценке недвижимости для банка входят:

документы на имущество;

фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;

рыночная стоимость объекта;

ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

Если заемщик самостоятельно занимался поиском специалиста, он должен приложить к отчету документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании ответственности, диплом о получении образования в области оценки.

На что влияет оценочная стоимость, и что делать, если она ниже рыночной?

Оценочная стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования, в которые входит:

размер выдаваемой заемщику ипотеки;

максимальный срок предоставления ссуды;

норма процента.

Если реальная стоимость равна или больше суммы, которую заемщик собирается оформить, проблем не возникнет.

Банк выдаст ипотеку, поскольку у него есть возможность продать имущество при невыполнении обязательств.

Бывают случаи, когда цена недвижимости оказывается ниже рыночной либо оговоренной с продавцом, тогда человек не сможет получить сумму, на которую рассчитывал.

Причины в подобной ситуации могут быть следующими:

оценщик недостаточно учел состояние объекта;

специалист неправильно подобрал аналогичные виды недвижимости.

Заемщик может поступить следующим образом:

Потребовать провести повторную оценку либо воспользоваться услугами другой компании (нужны дополнительные расходы) или аккредитованными специалистами банка.

Предоставить финансовой организации дополнительное обеспечение.

Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.

В крайнем случае, придется брать меньший размер ипотеки. В большинстве случаев банки приходят к выводу, что повторная экспертиза отражает более реальную стоимость квартиры.

Стоимость

Стоимость оценки недвижимости формируется индивидуально, в зависимости от срочности работы и месторасположения квартиры, поскольку для выезда в отдаленные пункты оценщику потребуется потратить больше времени и денег.

Также на нее влияют качественные характеристики собственности.

В таблице представлены приблизительные цены услуг специалистов в некоторых городах России.

Оценка недвижимости при ипотеке – обязательная процедура, которая требует учета множества нюансов.

Правильный выбор специалиста позволяет сэкономить время и гарантирует заемщику получение ипотечного кредита.

Видео: Оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем, как банку принять о выдаче ипотечного кредита, залогом по которому является квартира, находящаяся в собственности заёмщика, банк должен знать рыночную стоимость залога. Для этого необходимо оценить квартиру независимыми экспертами. Без оценки предмета залога банк не выдаст ипотечного кредита. Это является...

Категории

Популярное