Реферат: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости 2 анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта (ЛНЭИ) - это разумное и возможное использование объекта, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен он или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое является:

• а) законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
• б) физически «осуществимым» т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
• в) финансово «обоснованным» с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
• г) «обеспечивающим» наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа:

• 1) Свободный земельный участок. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
• 2) Участок земли с существующими улучшениями. Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно связаны между собой и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения продаж и затратный.

При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства:

Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения). Наилучшим является такой вариант, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход».

Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.

В-третьих, наилучшее использование - не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей и пр. вариант наилучшего использования неизбежно измениться. Вопрос стоит лишь в том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет на объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.

В-четвертых, по общему правилу, вариант наилучшего использования должен, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплимент арности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему «подобных».

В-пятых, наиболее глубоким теоретическим основанием принципа наилучшего использования является теория общего экономического равновесия. Наилучшее использование это такое использование, которое соответствует равновесию спроса и предложения, которое всегда является лишь моментом в развитии рынка.

В-шестых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему «соседних». При этом речь должна при этом идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

Цели оценки могут быть, совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании лил внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложения недвижимости.

Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости право собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей, офисы, склады, производственные помещения и строения, участки земли с многолетними насаждениями, дачные и садовые участки, Дорожные сооружения, мосты, дороги и др.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основой определения стоимости. В том случае, если улучшения, находящиеся на земельном участке, имеют высокую степень физического, функционального и внешнего износа либо подлежат ликвидации наилучшее и наиболее эффективное использование рассматривается только для земельного участка как не застроенного. Если улучшения находятся в хорошем состоянии, то ННЭИ рассматривается для улучшения (объекта недвижимости), так как здание находится в хорошем состоянии, и его не предполагается сносить.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика по этому вопросу, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость оцениваемого объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1) законодательно разрешенное использование – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект;

2) физически возможные варианты использования – рассматриваются физически реальные на данной площади способы использования. Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений;

3) финансово осуществимые варианты использования – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу;

4) вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

6. Определение стоимости объекта оценки

6.1. Определение стоимости земли

Включение данного раздела в настоящее учебное пособие предопределено логикой и последовательностью составления отчета об оценке объекта недвижимости. Однако детальное рассмотрение подходов и методов оценки земли неоправданно увеличило бы объем настоящей работы и не позволило бы автору сконцентрироваться на вопросах, в большей степени касающихся оценки улучшений объектов недвижимости – зданий. Ввиду этого, при рассмотрении вопросов определения стоимости земли, авторы отсылают читателя к другим источникам, достаточно подробно освещающим вышеназванные вопросы .

6.2. Определение стоимости улучшений

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Основу затратного подхода составляет определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости. Существует несколько основных методов определения восстановительной стоимости, метод сравнительной единицы, метод разбиения по компонентам и метод количественного обоснования.

Метод количественного обоснования является самым трудоемким, поскольку предполагает составление сметной документации на возведение объекта недвижимости, как если бы он строился заново.

Метод разбиения по компонентам менее сложен и основан на том, что строительство объекта недвижимости можно условно разбить на определенные этапы (земляные работы, фундаменты, стены и т.д.), а затем, применяя укрупненные показатели сметной стоимости строительства и удельные веса каждого компонента в стоимости объекта недвижимости, определить его восстановительную стоимость.

В настоящем пособии будет рассмотрено определение восстановительной стоимости объекта недвижимости на основе метода сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Первым этапом определения восстановительной стоимости является выбор единицы сравнения. Ею, как правило, выступает квадратный метр общей площади здания или кубический метр строительного объема здания.

В сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости за единицу сравнения принят один кубический метр строительного объема здания . В этой связи часто возникает необходимость перевода единиц сравнения из кубических метров в квадратные, поскольку при оценке стоимости недвижимости в основном оперируют последними. Для перехода от кубических метров к квадратным достаточно перемножить стоимостные показатели первых на коэффициент перевода:

где K – коэффициент перевода;

V – строительный объем здания;

S – общая (полезная) площадь здания.

Следует отметить, что в некоторой технической документации данный коэффициент бывает рассчитанным, что упрощает задачу оценщика.

После выбора единицы сравнения следует определить характеристики типичного оцениваемому объекту здания. Очень часто возникает заблуждение, что на первом этапе процесса оценки определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта. Это не так. Исходя из определения восстановительной стоимости как затрат в текущих ценах на воспроизводство здания, являющегося точной копией оцениваемого объекта, т.е. возведенного с применением тех же технологий, конструктивно-планировочных решений, материалов, качества рабочей силы и т.п., необходимо определить восстановительную стоимость аналогичного типичного объекта, а затем произвести корректировку полученной величины с учетом особенностей оцениваемого объекта.

В сборниках УПВС даны подробные технические характеристики большинства типичных объектов. Рассмотрим следующий пример. Двухкомнатная квартира в пятиэтажном крупнопанельном доме с техническим подпольем, общей площадью 48 кв. м, высотой потолка 2,7 м, имеет все благоустройства, предусмотренные описанием аналога (Сб. 28 УПВС, табл. 49) (см. Приложение 4 ).

В сборнике 28 УПВС рассмотрены характеристики типичного пятиэтажного крупнопанельного здания. Группа капитальности определяется исходя из характеристик основных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий). Для жилых зданий принимается, как правило, капитальность первой и второй групп (см. табл. 2) со сроком эксплуатации 150 и 120 лет соответственно.

Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов по уровню сметной стоимости для II климатического района.

Территориальный пояс определяется согласно Приложению 2 Общей части сборников УПВС «Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов». Например, Волгоградская область – 2 территориальный пояс, II климатический район.

Для определения восстановительной стоимости по I, III, IV климатическим районам следует пользоваться поправочными коэффициентами, приведенными в технических частях соответствующих отделов Сборника УПВС.

На следующем этапе работы с таблицей УПВС необходимо определить строительный объем здания для определения его стоимостных характеристик. При определении строительного объема здания необходимо руководствоваться следующим:

1. Площадь здания определяется путем умножения его длины на ширину; длина и ширина здания принимаются по внешнему очертанию стен на уровне выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки.

В тех случаях, когда здание в плане представляет сложную геометрическую фигуру, последнюю при измерении надлежит разбить на простые геометрические фигуры (прямоугольники, треугольники и т.д.), а площадь здания определять как сумму площадей этих фигур.

2. Объем здания с чердачным перекрытием определяется произведением его площади на высоту здания, причем высоту здания следует считать от уровня чистых полов первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

3. Объем здания без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину здания. Площадь вертикального поперечного сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания – путем замера расстояния между наружными поверхностями торцовых стен на уровне первого этажа выше цоколя.

4. Объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.

5. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки обмеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются.

6. Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или конструктивному решению, например, здание цеха, в котором имеются одноэтажная часть с железобетонным каркасом и бытовые помещения с кирпичными стенами и т.д.

В случае раздельного исчисления объема здания стена, разграничивающая части здания, относится к той части, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены.

Определение восстановительной стоимости пристроенного здания, которое не имеет четвертой стены в месте примыкания к основному зданию, производится следующим образом: пристройка, имеющая одинаковое с основным зданием хозяйственное назначение, принадлежащая одной организации и не отличающаяся от него по конструктивной характеристике, переоценивается вместе с основным зданием как единый инвентарный объект. При этом отсутствие у пристройки четвертой стены в месте примыкания к основному зданию во внимание не принимается. Если же пристройка имеет другое хозяйственное назначение и отличается от основной части здания по конструктивной характеристике или принадлежит другой организации, она переоценивается отдельно. В этом случае при отсутствии у пристроенного здания четвертой стены в месте примыкания к другому зданию восстановительная стоимость такой пристройки уменьшается. Определение восстановительной стоимости пристройки производится по следующей формуле:

В П = В У О П (1 – У СФ × l СТ / П СТ), (5)

где В П – восстановительная стоимость пристроенного здания;

В У – восстановительная стоимость единицы измерения (1 куб. м) данного типа здания (пристройки);

О П – объем пристройки;

У СФ – удельный вес стен и фундамента, приведенный в соответствующем сборнике (для пристройки);

l СТ – длина стены (участка стены) основного здания, к которому примыкает пристройка;

П СТ – полный периметр стен пристройки (включая стену основного здания).

В тех случаях, когда надворные постройки, ограждения и другие объекты числятся в бухгалтерском учете как один инвентарный объект с основным зданием, восстановительная стоимость здания определяется раздельно по основному зданию и по надворным постройкам и сооружениям. Восстановительная стоимость надворных построек определяется путем умножения стоимости 1 куб. м (1 кв. м, 1 пог. м и т.д.), взятой по соответствующему типу постройки, ограждения и так далее по сборнику, на объем (площадь или протяженность) каждой надворной постройки, ограждения и т. д. Рассчитанная таким образом восстановительная стоимость надворных построек, ограждений и т.д. прибавляется к восстановительной стоимости основного здания.

7. В общий объем здания должны также включаться:

объем эркеров, тамбуров, закрытых веранд, ниш, лоджий и других частей зданий, увеличивающих их полезный объем;

объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши;

объем мансард, светелок и мезонинов, определяемый умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.

8. При определении строительного объема жилых и общественных зданий технические этажи (котельные, мастерские и др.) должны включаться в объем зданий.

9. В объем зданий не включаются: объем портиков, крылец, открытых балконов, проездов, чердаков, используемых для технических целей.

10. Этажность здания определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия возвышается над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на 2 м. Если отдельные части здания имеют разное количество наземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.

Цокольным этажом считается этаж, пол которого заглублен не более чем на половину расстояния от пола до потолка.

Подвальным этажом считается этаж, пол которого заглублен более чем на половину этой высоты.

Мезонином называется надстройка, которая по площади менее площади нижележащего этажа и имеет с ним внутреннее сообщение.

Мансардой и светелкой называются жилые помещения, которые устроены в габаритах чердачного пространства и находятся под общей крышей здания.

При определении объемов зданий полученные данные следует округлять до целого кубического метра. Например, объем здания составляет 9564 куб. м, следовательно, стоимость одного кубического метра объема здания для Волгоградской области составит 26,7 руб. в ценах 1969 г. (колонка б, строка 2 табл. 49 прил. 4).

Далее необходимо определить все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием по техническим частям к сборнику УПВС в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент. Все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента.

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания получается путем умножения его цены на общий повышающий коэффициент.

По техническим частям к сборнику УПВС и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице определяются также все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания.

Фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной с учетом повышающего коэффициента, на общий понижающий коэффициент. 1

Поскольку сборники УПВС содержат информацию в ценах 1969 г., для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произвести индексацию по следующей формуле:

где ВС тек – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах;

ВС 69 – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС;

K 69-84 – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.;

K 84-91 – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.;

K 91- N – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.

Значения коэффициента перевода цен K 91- N публикуются периодически раз в квартал в «Строительной газете» и других специализированных изданиях. Данные коэффициенты различны для разных регионов Российской Федерации. Например, на II квартал 2010 г. значение этого коэффициента для Волгоградской области составляло 68,15 .

Значения коэффициентов K 69-84 и K 84-91 определены постановлениями Госстроя СССР . Например, для Волгоградской области по городскому жилищному крупнопанельному строительству они составляют:

K 69-84 = 1,20 × 1,03 = 1,236 (1,2 – коэффициент для РСФСР;

1,03 – коэффициент для Волгоградской области).

K 84-91 = 1,59 × 1,06 = 1,6854 (1,59 – коэффициент для РСФСР;

1,06 – коэффициент для Волгоградской области).

Таким образом, для нашего примера стоимость воспроизводства 1 куб. м строительного объема типичного здания в ценах II квартала 2010 г. составит:

ВС 2007 = 27,6 × 1,236 × 1,6854 × 68,15 = 3918,29 рублей.

Внесение корректировок с учетом отличия оцениваемого объекта от типичного, прибыли застройщика и НДС

Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:

где ВС тек. скор. – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах с учетом корректировок;

ВС тек – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах 1969 г. без учета корректировок;

K Н – коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

K ПЗ – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

K НДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Расчет поправочного коэффициента K Н учитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам, как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет целесообразно вести в табличном виде (табл. 9).

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления: рыночный анализ; анализ реализуемости варианта; анализ наиболее эффективного использования. Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов : Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования : юридическая допустимость (Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды); физическая осуществимость (Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли); финансовая обеспеченность (все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их, лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.); максимальная продуктивность (это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования). Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема : наиболее эффективное использование участка как незастроенного; наиболее эффективное использование участка как застроенного. Основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной : Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка. Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам : Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Введение

Определение наиболее эффективного использования недвижимости

1. Критерии анализа наиболее эффективного использования недвижимости

Юридическая допустимость

Физическая осуществимость

Финансовая обеспеченность

Максимальная продуктивность

Основные приемы в анализе наилучшего использования недвижимости

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости

1. Обособленные виды пользования

   Промежуточные виды использования

   Юридически противоречивые виды использования

   Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным

   Многопрофильные виды пользования

   Виды использования специального назначения

   Спекулятивные виды использования

   Избыточная и лишняя площадь участка

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Рассматривая мной тема, безусловно, является очень актуальной в условиях современных рыночных отношений. Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то здесь решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев давал один и тот же результат - жилье.

Стоит отметить, что повышение востребованности услуг по анализу наилучшего использования на отечественном рынке в том числе обусловлено проникновением зарубежного капитала как в форме инвестиций, так и кредитных средств, носители которых одним из обязательных условий предоставления финансирования выдвигают наличие отчета независимой компании, определяющего наилучшее использование объекта и, соответственно, подтверждающего максимально эффективное вложение инвестиционных ресурсов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

Во-вторых, реализация которых возможна физически;

В-третьих, осуществимы финансово;

В-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Цель моего реферата – рассмотреть основы определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Передо мной поставлена задача, выяснить какими методами осуществляется выбор наилучшего использования объекта, какие анализы производят для этой цели.

Реферат изложен на 27 листах машинописного текста, включая список используемой литературы из 6 источников.

Определение наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ выбора наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится несколькими альтернативными вариантами и включает следующие направления:

Рыночный анализ

Анализ реализуемости варианта

Анализ наиболее эффективного использования

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов:

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования объекта предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрения конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

2.1 Критерии анализа наиболее эффективного использования

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

юридическая допустимость;

физическая осуществимость;

финансовая обеспеченность;

максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Например , если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Орлова Дарья Михайловна,

студент 5 курса, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

E - mail : daryaorlova 92@ gmail . com

Лепихина Ольга Юрьевна

научный руководитель, канд. техн. наук, ассистент, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

АННОТАЦИЯ

Значительная часть инвесторов, делающих вложения в объекты недвижимости, в первый же год разоряются. Одна из причин такой ситуации - изначально неверный выбор варианта использования объекта недвижимости. В статье предлагается совершенствование методики выбора наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости на основе учета предпочтений населения близлежащей к оцениваемому участку территории, а также расчета потребности территории в объектах оцениваемых видов использования. Такие мероприятия обеспечат более обоснованный выбор варианта ННЭИ объекта недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, наилучшее и наиболее эффективное использование, социологический опрос, рыночная стоимость.

Введение

Известно, что стоимость любого объекта недвижимости (в частности, земельного участка) определяется доходом от его использования. Величина этого дохода напрямую зависит от эффективности использования объекта, что предполагает применение методики анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ позволяет выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта недвижимости .

Современная методика анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации во стребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оце ниваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Однако, на наш взгляд, в этой методике недостаточно затронут учет интересов потенциальных пользователей будущего объекта. Проведение такого анализа позволит выявить предпочтения населения по размещению того или иного объекта на оцениваемой территории и спрогнозировать будущие доходы от использования объекта. Кроме того, по мнению авторов, существующую методику было бы целесообразно дополнить определением достаточности обеспечения населения близлежащей к объекту территории объектами того или иного вида использования.

На основе этих двух аспектов сформулированы цель и задачи настоящей работы.

Цели и задачи работы

Цель: обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости земельного участка, расположенного в центральной части города Янаул республики Башкортостан с учетом интересов населения и анализа потребности близлежащей к участку территории в объектах оцениваемых видов использования.

На основе цели сформулированы задачи работы:

· Анализ современного нормативно-правового и методического обеспечения определения ННЭИ объекта недвижимости;

· Проведение натурных обследований и сбор необходимой информации об оцениваемом объекте недвижимости и его прилегающей территории;

· Анализ рынка недвижимости района, в котором расположен объект оценки;

· Определение возможных альтернатив использования земельного участка;

· Анализ возможных альтернатив по критериям определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и выбор наилучшего варианта.

Методы исследования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, отвечающее четырем критериям:

1. правомочность , то есть законное использование земельного участка и объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству Российской Федерации .

На этой стадии оценщиком рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство. На основании анализа правовой и нормативной базы формируется перечень конкретных видов потенциального использования объекта недвижимости.

Очень важно в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками .

2. физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка и стоящего на нем объекта недвижимости способов использования .

К указанному критерию относятся следующие показатели: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение). Все вышеперечисленные показатели в той или иной мере влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения

3. финансовая оправданность , то есть выбор такого варианта использования земельного участка и объекта недвижимости, который будет приносить доход владельцу .

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении .

4. максимальная эффективность , то есть выбор того варианта, который, являясь физически возможным, правомочным и финансово оправданным, приносит наибольшую чистую прибыль .

При анализе ННЭИ объекта недвижимости оценщики применяют два приема:

1) наиболее эффективное использование участка как застроенного . Этот прием предполагает сохранение на рассматриваемом участке существующих строений.

2) наиболее эффективное использование участка как незастроенного . Этот прием базируется на допущении, что на участке отсутствуют строения, либо они могут быть снесены.

При этом рассматривается два случая :

· коэффициенты капитализации для зданий и земли различны;

· коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы

Так как рассматриваемый земельный участок не застроен и для города Янаул коэффициенты капитализации различны (для земли - 16 %, для зданий - 20 %), в работе рассматривается второй метод, с различными коэффициентами.

На начальном этапе определения ННЭИ объекта недвижимости авторами проведен анализ:

· местоположения земельного участка - основополагающим фактором, определяющим его стоимость ;

· рыночного спроса , который позволяет определить, насколько планируемое использование объекта недвижимости эффективно, с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения ;

· конкурентной среды (выбирается зона в десяти минутной доступности и проводится анализ предприятий и учреждений, расположенных в ней).

На следующем этапе авторами проведена оценка критерия правомочности тех или иных потенциальных видов использования участка на основе анализа градостроительной и земельной нормативно-правовой документации. В качестве итога составлен перечень возможных с юридической точки зрения вариантов разрешенного использования объекта недвижимости.

По мнению авторов, при доказательстве выбора наиболее эффективного использования земельного участка не всегда достаточно обосновано исключение определенных видов использования из возможных. Для более полного обоснования некоторых вариантов использования объектов недвижимости авторами предлагается проведение следующих двух этапов:

1. Социологический опрос населения с целью выявления наиболее предпочтительных видов использования объекта недвижимости в порядке уменьшения степени предпочтительности.

2. Определение достаточности обеспечения территории , прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами.

Для рассматриваемого объекта недвижимости социологический опрос населения проведен методом анкетирования. В опросе принимали участие жители близлежащей к оцениваемому объекту недвижимости от 16 до 60 лет. В ходе проведения опроса респондентам предлагалось ответить на вопрос: «Какие учреждения, с вашей точки зрения, целесообразно разместить на земельном участке, расположенном по адресу: улица Азина, 27?»

Полученные в ходе социологического опроса результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты социологического опроса

Таким образом, наиболее предпочтительными видами использования участка, с точки зрения респондентов, являются следующие (в порядке уменьшения предпочтительности):

1) Предприятия торговли(торговый центр) - 53 процента ;

2) Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр) - 19 процентов ;

3) Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы - 11 процентов .

После социологического исследования проведен анализ достаточности обеспечения прилегающей территории объектами, которые по социологическому опросу оказались наиболее предпочтительны.

Для решения этой задачи в программе ГИС MapInfo создан проект оцениваемого земельного участка и близлежащей территории.

В этом проекте нанесены границы оцениваемого участка, а также объекты предпочтительного вида использования, уже существующие на близлежащей к участку территории. Кроме того, для каждого объекта построена буферная зона (радиус обслуживания) в соответствии с требованиями градостроительной нормативной документации . Аналогичным образом буферные зоны также сформированы и для оцениваемого земельного участка по каждому из потенциальных видов его использования (рис. 2).

Рисунок 2. Буферные зоны оцениваемого ЗУ (при его использовании под учреждения здравоохранения) и существующей поликлиники

Вышеизложенная процедура необходима для визуальной оценки степени соответствия буферной зоны каждого существующего объекта с соответствующей буферной зоной земельного участка этого же вида использования. Почти во всех случаях авторы наблюдали покрытие буферной зоной существующего объекта буферной зоны оцениваемого участка, что предварительно свидетельствует о том, что территория достаточно обеспечена рассматриваемыми объектами. Однако такая оценка, безусловно, требует уточнения.

Для более точного определения вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка проведен расчет необходимого количества учреждений и предприятий для обслуживания ближайшего населения.

Например, необходимое количество общеобразовательных школ (с учетом численности населения микрорайона 5400 человек) рассчитано следующим образом:

Так как здание школы имеет 4 этажа, то:

Исходя из расчетов, можно сделать вывод, что для обслуживания населения данного микрорайона необходима 1 школа. С помощью аналогичных расчетов получены нормативные показатели по каждому варианту использования объекта.

Следует отметить, что для варианта использования земельного участка под строительство бизнес-центра нормативный показатель не регламентирован, поэтому расчеты проведены не были. Однако в связи с отсутствием бизнес-центров на оцениваемой территории, этот вариант рассмотреть целесообразно.

Фактический показатель - это, по сути, площадь или количество учреждений соответствующего вида, уже имеющихся на близлежащей территории.

Таким образом, каждый рассчитанный нормативный показатель сопоставлен с фактическим, на основе чего сформулирован вывод о необходимости исключения этого варианта из дальнейшего рассмотрения.

Результаты расчетов сведены в таблицу 2.

Таблица 2.

Результаты расчетов нормативных и фактических показателей по каждому варианту использования объекта

После проведения всех вышеперечисленных действий для дальнейшего рассмотрения оставлены три варианта использования (строительство торгового комплекса, строительство бизнес-центра, строительство спортивного комплекса ).

Вышеперечисленные варианты должны отвечать четырем критериям, перечисленным в определении ННЭИ (физическая осуществимость, правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность). Все три варианта использования объекта недвижимости соответствуют первым трем критериям.

В конечном этапе необходимо оценить варианты по критерию максимальной продуктивности, то есть произвести расчет рыночной стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определена методом капитализации дохода. Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год в стоимость при помощи капитализации дохода. Данный метод включает следующие этапы: расчет годового чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации, расчет стоимости недвижимости .

В основе определения восстановительной стоимости лежал расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Для определения восстановительной стоимости применен метод сравнительной единицы.

Результаты расчетов приведены в таблице 3.

Таблица 3.

Результаты расчетов стоимости земельного участка

Итогом работы явилось определение варианта использования земельного участка - строительство торгового центра , при котором инвестор (владелец) получит максимальную прибыль.

Выводы

Таким образом, дополнение современной методики наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости рассмотренными в статье аспектами позволит дополнить и учесть важные аспекты определения ННЭИ, а именно:

· проведение социологического опроса решает проблему недостаточной обеспеченности квартала объектами недвижимости, которые наиболее предпочтительны для близлежащего населения, что помогает предсказать развитие рынка недвижимости и, кроме того, делает жилой квартал более комфортным для проживания.

· Инструмент анализа достаточности обеспечения территории, прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами, позволяет выявить, какие предприятия и учреждения более всего необходимы на рассматриваемом земельном участке. Такой анализ проводится на основе рекомендуемых градостроительных нормативов, использование которых позволит уменьшить степени субъективности оценщика при выборе того или иного варианта ННЭИ, тем самым, повысит обоснованность выбранного варианта, что снижает риск инвестирования средств в недвижимость, а также увеличивает прибыль от вложений.

Список литературы:

1.Гранова И.В., Максимов С.Н., Федорова Т.А. Оценка Недвижимости. Тесты. Задачи. Практические ситуации//Санкт-Петербург: Питер, 2001 г. - С. 23-24.

2.Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. Оценка стоимости недвижимости//Москва: Интерреклама, 2003 г. - С. 76-80.

3.Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. 2-е изд., стер. М.: КНОРУС, 2011. - 752 с

4.СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (дата обращения 01.02.2014).

5.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // Москва: Дело, 1997 г. - С. 270-275.