Долевая паника: что делать дольщикам, если строительство дома затягивается. Мой застройщик перестал строить дом. что мне делать? Что делать если застройщик слился

Задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию, отмечают эксперты, это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения от администрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего факт окончания строительства.

Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у "строителей" есть проблемы? На самом деле, как поясняют в Комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), законом не предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Но при этом никто не скрывает информацию - данные можно найти в открытом доступе в Интернете.

Ведущий юрисконсульт компании "Сити-XXI век" Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительства города и сайте Москомстройинвеста .

По его словам, стоит просмотреть и списки проблемных застройщиков. В Подмосковье такой реестр ежемесячно публикуется на официальном сайте министерства строительного комплекса Московской области . В регионах это сайты аналогичных ведомств.

Также эксперт советует обратить внимание на проектную декларацию, которая публикуется на сайте того или иного застройщика. Важно то, что в этом документе в обязательном порядке указывается срок окончания строительства.

"Информация на сайтах полезна, но уже "постфактум". Постоянно мониторьте арбитражную информацию, анализируйте ее. Постоянно визуально наблюдайте за ходом строительства. Будет просто замечательно, если вы получите доступ к графику производства работ на площадке и сравните с реальным положением дел. Любое несоответствие - тревожный звонок. Задавайте вопросы, требуйте ответы", — добавляет руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства комитета при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков.

Инструмент защиты

Главной проблемой недостроя непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начать ремонт и другие работы, поясняет юрист "Сити-XXI век".

По его словам, основным инструментом защиты в данном случае выступает договор долевого участия (ДДУ) — самая распространенная форма приобретения недвижимости в строящемся доме. Главное преимущество документа в том, что все основные условия долевого договора закреплены федеральным законом №214-ФЗ, в отличие, скажем, от механизма покупки жилья с помощью ЖСК. В последнем случае условия об участии устанавливаются продавцом в единоличном порядке, а условия членства покупателя регулируются, как правило, внутренними документами кооператива, с которыми покупатели редко знакомятся перед заключением сделки.

"Соинвесторы долевого строительства должны заключать договоры долевого участия только в рамках 214-ФЗ", — особо подчеркивает министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.

Она отмечает, что у участников долевого строительства есть ряд плюсов. В частности, те, чьи права были нарушены в рамках 214-ФЗ, могут расторгнуть договор долевого участия, в том числе если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кроме того, дольщик может обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки, а также быть включенным в реестр пострадавших соинвесторов, если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев.

Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте. По словам специалистов, представители властей могут провести проверку застройщика в рамках закона, в частности, проконтролировать целевое использование денежных средств физических лиц и финансовую устойчивость компании.

Писать претензию

Если дом достроен, то опасений, что застройщик "слиняет", уже нет, рассуждает Ешков. По его словам, в данной ситуации, скорее всего, организация не может в силу ряда причин получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Конечно, дольщик может и сам позвонить в компанию и осведомиться о ходе строительства, но в случае проблем закон обязует именно застройщика за два месяца до истечения указанного срока направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора, поясняют в Минстройкомплексе Московской области.

Если дольщик согласен с переносом сроков, то стороны могут заключить дополнительное соглашение, в противном случае, он имеет право отправить застройщику досудебную претензию и подать в суд о взыскании неустойки добавляют в пресс-службе ведомства.

Специалисты подсказывают, что сумму пени можно рассчитать самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов . При этом от человека требуется забить в соответствующие "окна" цену договора и период просрочки.

Далее, рекомендует Ешков, дольщику желательно открыть договор и посмотреть главу с реквизитами сторон. "Если адрес не изменился - хорошо. В ином случае актуальность реквизитов можно проверить, зайдя на сайт застройщика и посмотрев данные в проектной декларации. Другой вариант — найти на ресурсе Федеральной налоговой службы ", — объясняет эксперт.

Следующий шаг — необходимо составить саму претензию и направить ее в офис застройщика. Можно сделать это по почте, причем важно не забыть получить от сотрудника экземпляр описи содержимого, или отвезти документ самостоятельно. Ответ должен поступить в течение 10 дней, но зачастую, средние по величине организации "берут" 1 месяц.

Если застройщик отказывается принять претензию или никак не реагирует на нее, дольщик обращается в суд с иском о взыскании с неустойки. Юрист уточняет важный момент: суд может изменить сумму. Например, если сумма претензий дольщика увеличилась за время рассмотрения дела в суде. В том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, замечает юрист.

Кроме того, если дом построен и подключен к коммуникациям, но не введен в эксплуатацию, то дольщик в судебном порядке может признать право собственности на квартиру и, к примеру, начать делать там ремонт, добавляет собеседник агентства.

Остановка строительства

Печальнее, если строительство дома приостановлено, и застройщик в силу каких-либо трудностей не в состоянии продолжить работы. Конечно, здесь рискуют участники процесса.

В данном случае в Москомстройинвесте советуют дольщикам обратиться к застройщику для выяснения причин остановки строительства, а также проинформировать об этом контролирующие органы.

"Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо обращаться в суд, котором рассматривается дело, для включения в реестр кредиторов", — говорят в комитете.

Также специалисты акцентируют внимание на том, что участник долевого строительства может обратиться в надзорный орган для включения его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.

Риски "ипотечников"

"Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, - обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройщик свои обязательства по строительству дома. Другими словами, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет", — разъясняет юрист "Сити-XXI век".

Чариков в свою очередь замечает, что поведенческая модель большинства "ипотечников" проблемных объектов, как правило, схожа: люди просто перестают платить банку, и начинают "бегать" от его сотрудников, не отвечая на телефонные звонки.

Однако "проблемный" дольщик с ипотекой, выбравший именно такую модель поведения, рискует обрасти неподъемными долговыми обязательствами и штрафными санкциями, что, несомненно, усложнит ситуацию.

Что же делать, чтобы обезопасить себя от возникновения возможных рисков? "Необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о предоставлении дополнительной рассрочки по кредиту, поскольку строительство дома затягивается",- советует ведущий юрисконсульт компании "Сити-XXI век" Никита Ешков.

Правда, по его словам, принятие положительного решения по данному вопросу зависит исключительно от банка. Если же застройщик и вовсе не исполняет обязательства по строительству дома, и стройка заморожена, дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать взыскание с застройщика уплаченных процентов по кредиту.

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

• точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014» . При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
• обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
• в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию» . При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

• вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
• вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

В отношениях компании-застройщика и дольщика, который заключил договор, сделал положенный взнос и теперь ожидает ключи от долгожданной квартиры, могут возникать некоторые осложнения. Несмотря на то, что существует закон (214-ФЗ) , в котором эти отношения регламентированы достаточно четко, застройщик не всегда спешит выполнить принятые на себя обязательства. В этой статье мы поговорим о случаях, когда и, тем самым, ущемляет права дольщика, и расскажем – как может поступить дольщик в том или ином случае.

Насколько ФЗ-214 обеспечивает защищенность дольщиков

Во время принятия закона ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на этот документ возлагали большие надежды. И действительно, закон оказался способным защитить дольщиков от прямого обмана и различных мошеннических схем, которые ранее активно применялись недобросовестными компаниями.

Теперь мошенники не могут просто собрать деньги на возведение дома, и сбежать с этими деньгами в неизвестном направлении;

Нельзя оставить дольщиков ни с чем через .

Но механизм реализации закона, к сожалению, по-прежнему далек от совершенства, поэтому современные дольщики то и дело сталкиваются с нарушениями со стороны застройщика. Как правило, сегодня все дольщики получают обещанное жилье, однако, то и дело возникают вопросы, связанные , качеством строительных работ, а также с «лишними» квадратными метрами, за которые приходится доплачивать отдельно.

Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя

Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки) .

Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.

Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки. Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными. Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.

Однако это является изменением первоначальных условий договора, а такие изменения возможны только по обоюдному согласию. Дольщик, который имеет право голоса, может не согласиться с изменениями, он может отказаться от принятия этих условий и потребовать уплату пени. На этот случай предусмотрен следующий порядок действий:

Первым делом, необходимо составить претензию (в двух экземплярах) . В документе нужно потребовать выплаты неустойки (согласно положениям ДДУ и действующему законодательству) , а также возмещения ущерба (например, затрат на оплату арендованного жилья) ;

Затем нужно вручить один экземпляр претензии застройщику. Это можно сделать через секретаря (на вашем экземпляре должна появиться отметка о принятии документа) или отправить заказным письмом (в этом случае нужно хранить квитанции об отправке и уведомление) ;

Если в течение двух недель застройщик не ответил на претензию, необходимо сразу же обращаться в суд. К исковому заявлению нужно приложить копии всех документов, которые подписывались между застройщиком и дольщиком (ДДУ, дополнения, приложения к договору, копию своего экземпляра претензии, квитанцию об отправлении претензии) .

Помимо этого, по истечении двух месяцев, начиная от даты срока сдачи объекта (первоначальная дата, указанная в договоре) , дольщик может расторгнуть договор. Раньше это можно было сделать в одностороннем порядке, но с вступлением в силу новых поправок к ФЗ-214 (с января 2017 года) , теперь необходимо решать такие вопросы через суд.

Важно!

Впрочем, помимо судебного решения дольщик не имеет никаких механизмов взыскания пени с застройщика, и не может заставить последнего выполнить все условия, сопутствующие расторжению договора (возврат средств, выплата неустойки, возмещение морального и прочего ущерба). А застройщик, как правило, не торопится ничего выплачивать и возвращать сумму, уплаченную по договору, и всеми силами уговаривает дольщика «потерпеть еще чуть-чуть, войти в положение». Это может продолжаться бесконечно долго.

Если сложилась неприятная ситуация и дольщик видит, что застройщик особо не торопится, и в ближайшем будущем жилой дом сдан не будет, необходимо обращаться в суд. Но для начала нужно взвесить все «за и против», а здесь не все так однозначно.

• Во-первых, дольщик рассчитывает переехать в новое жилье, собственно, с этой целью и заключался договор, ему нужна именно квартира, а не возврат денег. Именно с этой позиции рассуждает подавляющее большинство дольщиков, соглашаясь на изменения в договоре (перенос сроков) .

Во-вторых, рыночная стоимость квартиры к моменту окончания строительства возрастает весьма существенно, а если решать вопрос через суд, то максимум, чего может добиться дольщик – это возврат уплаченного взноса по договору (ну и в лучшем случае, пени, неустойки, пр.) . Таким образом, застройщику даже выгодно вернуть деньги, ведь он легко продаст готовую квартиру по рыночной цене. И получится, что дольщик предоставил застройщику беспроцентный кредит на несколько лет, благодаря этому кредиту застройщик получает дополнительную выгоду.

В-третьих, нужно учесть еще одну деталь – застройщик может откладывать сдачу дома по причине проблем с финансированием строительства, в связи с резким удорожанием стройматериалов, и прочими серьезными проблемами. В этом случае лучше немедленно забрать деньги через суд, чем дожидаться банкротства застройщика. Ведь тогда вы будете одним из нескольких сотен дольщиков, которые дожидаются окончания процедуры банкротства (а это требует времени) в надежде получить компенсацию (и возможно, деньги не удастся вернуть в полном объеме) . Или вам придется дожидаться завершения «долгостроя» в течение нескольких лет, чтобы получить свою квартиру.

Кстати, в судебном порядке можно привлечь застройщика и к уголовной ответственности, например, за мошенничество.

Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?

Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.

В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.

На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.

Но ситуацию с “лишними квадратами” нужно как-то решать, и дольщики сталкиваются со следующими проблемами:

Если фактическая площадь больше – застройщик требует доплатить за дополнительные квадратные метры, и дольщики, волей-неволей оплачивают их, так как в противном случае застройщик не передаст квартиру в собственность.

Если же площадь жилья оказалась меньше, то, по идее, застройщик должен компенсировать недостающие квадраты. Однако нередко застройщик не желает выплачивать компенсации, мотивируя свои действия удорожанием стройматериалов, увеличением объема работ, ростом их сложности и прочими причинами, вытекающими из изменения в проекте, на которые, кстати, дольщик дал свое согласие.

И в первом, и во втором случае налицо нарушение ФЗ-214, так как застройщик пытается извлечь дополнительную прибыль в результате нарушений первоначальных условий договора. При возникновении подобных ситуаций необходимо обращаться в суд, однако нужно понимать, что для вынесения решения суду потребуются результаты строительной экспертизы, это мероприятие требует определенных затрат и его должен оплачивать истец.

Новые поправки (вступившие в силу с начала 2017 года) говорят о том, что превышение метража квартиры более, чем на 5% является существенным.

Иначе говоря, застройщик не сможет “навязать” дольщику с десяток лишних квадратов. Дольщики могут объединиться и подать коллективный иск, что значительно повышает шансы на успех. Однако часто дольщики избегают участия в судебных разбирательствах, предпочитая согласиться с навязанными условиями и быстрее получить жилье.

Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки

Квартира передается дольщику по акту приемки-передачи, и в этот момент могут быть обнаружены явные дефекты – кривые стены, некачественная отделка, неисправные инженерные коммуникации, скрытые проблемы – отвратительная звукоизоляция, «мостики холода» между панелями, пр. Вот как обстоят дела с качественными параметрами жилья, передаваемого дольщику по договору (ДДУ) :

С одной стороны, статья 7 ФЗ-214 «Гарантии качества, предусмотренные договором» говорит о том, что застройщик обязуется передать жилье, которое в полной мере соответствует строительным нормам, требованиям технических регламентов (положениям о пожарной безопасности, пр.) условиям ДДУ, проектной документации.

Но, с другой стороны, если у застройщика есть возможность законно изменить проектную документацию (по согласованию с дольщиками) , то с высокой долей вероятности изменится и качество жилья.

Кроме того, ФЗ-214 никак не регламентирует качество помещений общего пользования (лестничная площадка, пролеты, входная группа, пр.) . То есть, если дольщики обнаружат, например, трещины на стенах лифтовой шахты, то заставить застройщика устранить недостатки будет проблематично.

Как правило, дольщики мирятся с недочетами в пределах передаваемой квартиры и предпочитают устранять их своими силами, особенно, если все равно предполагается проведение перепланировки. Но что делать, если недочеты серьезные, и устранение их требует значительных затрат? Опять-таки, проблемы могут проявиться не сразу, а, через полгода-год после заселения, например, если квартира передается летом, возможности проверить работу системы отопления просто нет…

ЛЮБОПЫТНЫЕ ДЕТАЛИ

Дольщик не располагает механизмами, способными заставить застройщика выполнить перечисленные требования (по крайней мере, в правовой плоскости), поэтому необходимо действовать через суд. В противном случае застройщик будет просто игнорировать обращения и просто ждать, когда дольщик будет готов принять квартиру в том виде, в котором она есть. Даже если застройщик признает, что – да, действительно, недочеты имеются (это для того, чтобы дольщик не обращался в суд), то это не значит, что он немедленно начнет устранять недостатки, скорее всего, он просто будет ждать.

Согласно положениям закона, дольщик, при обнаружении недочетов или несоответствий положениям статьи 7 ФЗ-214 имеет право отказаться подписывать акт приемки-передачи, и потребовать от застройщика следующее (на выбор) :

Устранить недостатки за свой счет (в приемлемые сроки) ;

Снизить цену квартиры (соразмерно недостаткам) ;

Компенсировать расходы на устранение недостатков.

Таким же образом нужно действовать, если проблемы обнаружатся в течение гарантийного срока, указанного в ДДУ. Прямое обращение к застройщику должно носить формальный характер, так как практика показывает, что компании добровольно выполняют работы по гарантии весьма нечасто.

Как и в случае с лишними квадратными метрами, в суде потребуются доказательства – дольщику необходимо будет заказать и оплатить строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит (или не подтвердит) наличие недочетов и определит объем расходов, необходимых для их устранения.

Но нужно учесть, что эксперт при подсчете расходов на устранение недостатков, может выйти вовсе не ну ту сумму, которую желает получить истец. В результате компенсация, полученная дольщиком через суд, может не окупить даже расходы на экспертизу.

Можно отказаться принимать квартиру, разорвать договор (разумеется, через суд) , но в этом случае вернутся только деньги, уплаченные по договору, это не выгодно застройщику (по причинам, описанным выше) .

Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия

Описанные в данной статье неприятности легче предотвратить, если внимательно и вдумчиво подойти к вопросу выбора застройщика (объекта) . Стоит не только просмотреть проектную документацию, но и проанализировать структуру, изучить документы предприятия (учредительные документы, дата регистрации, кто владелец права на бренд, пр.) , а также выяснить, были ли у застройщика проблемы с дольщиками в рамках других проектов.

Последнее можно установить путем изучения такого ресурса, как «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ» – здесь по названию компании можно найти информацию о том, с кем судился застройщик, и что послужило поводом для разбирательств.

Плохая «история» застройщика, как, впрочем, и полное отсутствие проектов, реализованных ранее, может говорить о высокой вероятности возникновения у дольщика различных проблем с застройщиком.

Игорь Василенко

Приостановление строительства загородного дома зачастую затягивается на месяцы и даже годы. Насколько важно официально оформить недостроенный дом, и как превратить недострой из набора стройматериалов в объект недвижимости, который можно продать на законных основаниях? Об этом читайте в нашей статье.

Как известно, возведение загородного дома - дело, требующее немалых вложений средств и сил, в период кризиса большая часть недостроенной загородной недвижимости либо стоит «мертвым» капиталом, либо выставляется собственниками на продажу. Вместе с тем, сегодня на рынке загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи мошенничества с продажей земельных участков, домов и дач, когда продавцы пытаются любыми путями реализовать свою недвижимое имущество, избавив себя от оплаты налогов и других обязательных ежегодных взносов. В нижеприведенной статье мы постараемся осветить основные схемы мошенничества в области продажи загородного имущества и как можно уберечься от опасных сделок.

Состояние объекта индивидуального жилищного строительства

С 2004 года российское законодательство предусматривало возможность государственной регистрации не только готовой недвижимости, но также и объектов незавершенного строительства, причем независимо от стадии «замороженного» строительства. Главным условием для регистрации является - наличие капитального бетонного или кирпичного фундамента.

Важно! Объект незавершенного строительства не получится узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта . В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы. Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2016 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом. В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд. Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.

Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

• для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
• СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.

Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии. Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства. Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).

В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае правильного оформления всех документов на земельный участок и недостроенный дом, необходимо заказать технический паспорт на объект незавершенного строительства, поставить «недострой» на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Едином реестре.

Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.

Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.

В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.

Алексей

Добрый день! Планирую приобрести участок ИЖС для постройки дома. На участке числится объект незавершенного строительства, 2 этажа, 80м2. Собственник один на участок и недострой. Реально участок пустой, ничего на нем нет. ДКП думаю придется делать и на недострой и на участок. Что потом делать с "мифическим" недостроем? Оформлять его под снос или строить дом на этом недострое (как потом регистрировать, если не совпадет площадь, размеры...)? Подскажите пожалуйста.

Ожидает проверки

Сергей

Здравствуйте! Хочу приобрести земельный участок ИЖС с находящемся на нем недостроенным домом - фундамент, стены, окна, крыша, частично внутренняя отделка. Документы на землю есть, есть разрешение на строительство действующее до 2026 года. Что посоветуете?

Ожидает проверки

Елена

Здравствуйте. У меня оформлен земельный участок с разрешённым использованием - индивидуальный жилой дом с приусадебным участком. На нём есть недостроенный дом. Разрешения на строительство нет. Подскажите, пожалуйста, какие дальнейшие шаги по оформлению недостроя. И можно ли его достраивать без этого разрешения? Буду благодарна за ответ.

Ожидает проверки

Тимур

Здравствуйте, у меня очень сложная ситуация и самостоятельно в ней разобраться мне сложно. Более 20 лет владеем квартирой в доме на 2 хозяина. Вторая половина дома пустует и не достроена. Что бы её не растощили, около 10 лет назад, мы в данном доме вставили окна и более менее привели его в жилое состояние, но так все и оставили, т. к. Не хватило средств. Через суд признали право на владение второй половиной дома, однако тех. паспорт и документы не оформляли, так как статуса у посёлка не было. Сейчас статус посёлка определён. Подскажите пожалуйста, можем ли мы сейчас начать процесс оформления земли и тех. паспорта на дом, можно ли оформить единый тех. паспорт на весь дом, без указания квартир и как недостроенная половина дома повлияет на документацию и процесс оформления. Спасибо за консультацию.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Тимур! Насчет земли надо уточнять в местной администрации, так как просто так взять и приобрести в собственность муниципальную землю нельзя. Для оформления документов на дом целиком необходимо через суд признать право собственности на весь дом в силу приобретательной давности. Только после этого можно будет оформлять технические документы на дом и на право собственности.

Игорь

Добрый день, Сергей! Хочу приобрести в ипотеку участок ЛПХ, документы на него есть, но на нем стоит недостроенный каменный дом, точнее фундамент и стены, возведенный лет 20 назад, документов нет, с юридической стороны как правильно все оформить.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Игорь! Самым лучшим вариантом является регистрация нынешним собственником данного недостроя в качестве объекта незавершенного строительства. В этом случае на дом будут документы о собственности и он будет поставлен на кадастровый учет. Без этого получается, что Вы покупаете только земельный участок. А дом без легализации может быть признан самостроем.

Ольга

Добрый день. Скажите, а есть разница в начислении налога для Волгограда для завершенного и незавершенного строительства жилого дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Ставки налога являются одинаковыми, но при этом начисленная сумма налога в отношении объекта незавершенного строительства может быть меньше из-за его меньшей инвентаризационной стоимости.

Людмила

Скажите пожалуйста,могу ли оформить дом на садовом участке,земли с/хозяйств.назначения для ведения садоводства,куплен был в 2015г как незавершенное строительство 106 и,кирпичный 2х эт.есть скважина,отопление воны,в/яма.Незавершенка 87%.Земля в собственности и незавершёнка тоже в Собственности.Как оформить завершённое строительство и возможно ли это?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Вам надо получить технический паспорт на дом в БТИ после завершения строительства дома, присвоить ему адрес, а потом направить уведомление в местную администрацию о завершении строительства. После этого можно подавать документы в Росреестр для регистрации права собственности.

Сергей

Здравствуйте. В снт куплен участок 12 соток в 2017г. В этот же год оформлен дом и участок в собственность. Год постройки 1995. Есть прописка и проведен свет. Нужно ли будет в 2019 разрешение на строительство для изготовления техпаспорта и ввода дома в эксплуатацию т.к его нет?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Если Вы оформили дом в собственность с регистрацией в Росреестре, то значит у Вас есть технические документы на дом. Поэтому при их наличии получать разрешение на строительство не требуется. Кроме того, до март 2020 года для начала строительства объектов ИЖС не надо получать разрешение на строительство, надо направлять только уведомление в местную администрацию.

Людмила

Добрый день! Покупаю земельный участок и недостроенный жилой дом 40% готовности, имеется два св-ва от 2005г., больше у продавца нет никаких документов. Говорит, что сделает на меня доверенность и я буду заниматься подготовкой документов. У меня сейчас проходит параллельная сделка по продаже квартиры. Поэтому сейчас могу дать только залог. Но вот такая ситуация, мной были измерены границы- от фасада 5 м., а от соседей с одной стороны 2м. Как быть в такой ситуации? Ведь по новому законодательству мне могут отказать в разрешении на строительство и я не смогу завершить объект и сдать его в эксплуатацию. Получается что покупаю только земельный участок? Что Вы можете посоветовать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! В настоящее время до марта 2020 года для объектов ИЖС не надо получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию, достаточно только уведомления местной администрации. Поэтому можно посоветовать как можно скорее достраивать дом. Другим вариантом является узаканивание дома через суд, если нет разрешения на строительство.

Илья

Добрый день! Имеем садовый участок в СНТ. Земля сельхозназначения, разрешенное использование: для садоводства. В начале лета 2018 начали строить капитальный дом, залили фундамент. На тот момент никаких уведомлений не подавали, да и, на сколько понимаю, не нужно было. Оформить не успели. Сейчас с 2019 года по новому закону строить на этих землях ничего нельзя. В феврале подавали уведомление, но нам отказали. Есть ли какая-нибудь возможность его оформить? Если в судебном порядке, то какие перспективы? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Илья! В соответствии со ст. 222 ГК РФ постройка будет самовольной, если на момент начала ее возведения существовал запрет на строительство в силу отсутствия разрешенного использования. Но так как Вы начинали строительство тогда, когда строить было еще можно, то можно попытаться сыграть на этом моменте. В любом случае без помощи профессионального юриста не обойтись, так как ситуация неоднозначная с правовой точки зрения и требует изучения практики и штудирования законодательства.

Игорь

Хорошо, но как вы думаете, что если мне в соотсетствии со ст. 51.1. ГрК РФ заявить о реконструкции дома, (переустройство, ремонт и усиление фундамента, переустройство мансандры)именно с этим описанием. Дай Яхве, дадут разрешение, и я в течении 10 лет спокойно не торопясь построюсь в рамках указанных границ в соответствии с установленными нормами. (обычная дача не исторические поселения, от руки ресуется схематический план участка и дом на нем с отступами). Почитал судебную практику по делам о строительстве, а не о реконструкции.Это сильно дорогу кому то перейти нужно!Или просто строится ближайшие года 3. Возможны сверки кадастра с гугл, и т.д картами? Суть то в том, что борются с особняками и многоквартирниками а пострадаем мы нищеброды многодетные.

Сергей (старший юрист)

В принципе, такой вариант вполне допустим, так как закон не предусматривает обязательного выхода проверяющих на место.

Игорь

Здравствуйте, ситуация такая в декабре 17 года оформил дачный дом заполнив упрощенную декларацию по дачной амнистии, Успел по упрощенке буквально в последние дни. Но самое интересное не в этом, ни какого дома нет до сих пор. Вот так я, хотел себе упростить жизнь, а обстоятельства изменились. Возможно, начну строительство в это лето, естественно без всяких уведомлений, дом то по документам уже есть и я за него налог заплатил. Строить не заморачиваться, или посодют меня за подлог документов. Или заявить, что снес до 1 марта 19 года разрешение не требовалось. Все-таки дом строить хочу!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Игорь! Лучше побыстрей построить, так как маловероятно, что будут устанавливать соответствие документов фактическому положению. Кроме того, Ваши действия не привели к причинению ущерба государству и, следовательно, никакой ответственности Вы понести не должны.

АЛЕКСЕЙ

земля в собственности с 2011 г назначение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, построил фундамент, коробку в 2013г под дом на этом участке и пока заморозил, что в дальнейшем меня ожидает при оформление этого дома и что сейчас?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! До марта 2020 года для завершения строительства таких домов не надо получать разрешение на ввод в эксплуатацию, а после этой даты надо будет получать разрешение, что будет сопряжено с дополнительными трудностями.

Александр

Добрый день. В 2000 г приобрели участок ЗНП в черте города со старым домиком,Старый дом сломал, получил разрешение на строительство в этом-же году начал стройку, землю приватизировал, дом достроил и проживаю,подведены все коммуникации, заключены все договора, оплачиваю все коммунальные платежи,прописан по адресу,хочу дом зарегистрировать как быть? разрешение на строительство давно просрочено! из документов: договор купли продажи на старое домовладение и землю,свидетельство о гос.регистрации земли, и просроченное разрешение на строительство, как узаконить? только по суду?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! На основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Вам надо направить уведомление в местную администрацию о завершении строительства и предоставить необходимые документы. После проверки Вам будет выдано уведомление о соответствии или несоответствии дома обязательным требованиям. Попробуйте для начала пойти таким путем, а потом уже надо смотреть, что делать дальше.

Сергей

Здравствуйте. На участке в СНТ начал строительство дома. Не проследил за правильность разметки под сваи. В результате получилось минимальное расстояние до соседского забора до первой угловой сваи 2,85 м. Далее, по длине дома,11 м, расстояние увеличивается до 3.5 м. Руки как-то опустились. Потом болезнь и вот дом не достроен. Есть крыша, окна, утепление, наружная отделка- сайдинг. Внутри не обшитые стены. Дом каркасный. Посоветуйте, пожалуйста, что можно сделать.

IMG_0823.JPG

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Не совсем понятно, что Вас смущает. Отклонение от проекта или от минимально допустимых расстояний до границ соседского участка?

Ольга

Добрый день Сергей! У нас с мужем есть земля ЛПХ, мы на ней построили наполовину дом, но слышали про дачную амнистию что нужно до марта оформить дом, т.е зарегистрировать. Что будет если мы года через 2 это сделаем? Якобы сейчас упрощенная программа по оформлению, так ли это?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! В этом случае Вам надо будет получать разрешение на строительство и на ввод дома в эксплуатацию в общем порядке. До 1 марта 2019 года можно ограничиться направлением уведомления в местную администрацию о начале строительства и в этом случае можно будет не получать разрешение на строительство и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Владимир

Здравствуйте! Участок под ЛПХ (состоит:6соток в собственности, 8 в аренде на 49 лет). Дом построен(фунд.плита,стены,крыша) на 6 сотках с заходом на 8. Никаких документов на дом. Могу поставить на кадастровый учёт по упрощенке(до 1.03.19г.) без БТИ? Если да, какие документы? Даст ли это плюс при легализации через суд? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Владимир! Без БТИ никак, так как именно БТИ выдает технические документы на дом, а без этих документов на кадастровый учет не поставят. Поэтому Вам будет лучше написать уведомление в местную администрацию о начале строительства, так как при наличии согласования Вы сможете сделать все легально.

Илья

Добрый день! На садовом участке имеется недострой (фундамент, стены и крыша). Документов на дом нет никаких. Кроме того со стороны проезжей части построен в 1 метре от межы. Есть ли сейчас возможность его узаконить? В надлежащий вид (штукатурка/стяжка) можем привести за 1-2 месяца.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Илья! Можете подать уведомление о начале строительства в местную администрацию. Если выдадут согласование, то можно будет попробовать получить на дом технические документы и зарегистрировать право собственности.

Людмила

Здравствуйте! Нужна ваша помощь. Земельный участок в аренде под ИЖС, до окончания договора аренды не успеваем закончить строительство дома. Могу ли я зарегистрировать право собственности, как объект незавершенное строительство и можно ли присвоить адрес на незавершенное строительство. Какие документы будут необходимы. Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Конечно, Вы можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства. Для этого Вам надо обратиться в БТИ за получением технических документов на дом, а потом с этими документами обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. В соответствии с постановлением Правительства РФ №1221 адреса могут присваиваться также в отношении объектов незавершенного строительства.

Лилия

Здравствуйте! После смерти отца я унаследовала участок с домом в СНТ. Участок зарегистрирован в собственность, дом у отца, с его слов, числился как "недострой" (начало строительства - 1993 год). Но никаких документов на дом, как недостроенный объект, у меня нет. Вопрос следующий: можно ли в свете грядущих с 1 - го марта 2019 года изменений в законодательстве каким - то образом поднять документы на дом, как на объект незавершенного строительства, и в какие инстанции для этого нужно обратиться? Заранее спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Попробуйте сначала обратиться в правление садоводческого товарищества, у них должны быть документы о предоставлении земельных участков и, возможно, относительно построенных домов. Но Вы можете оформить данный дом в рамках "дачной амнистии".

Андрей

в 2011г. Нарофоминским БТИ (московской обл.) выдан техпаспорт на недостроенный ИЖС площадью 684кв.м. В 2019 Мосгосстройнадзор отказал в принятии уведомления на окончание строительства так как нет на руках разрешения на строительства. В уведомлении на начало строительства также отказывает так как площадь дома больше 598кв.м. что запрещено правилами землепользования Москвы от 2017г. Что посоветуете? Подавать в суд на Мосгосстройнадзор и требовать выдать акт завершенного строительства?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Формально отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию дома правомерен, так как отсутствует разрешение на строительство. Можно попробовать подать заявление в суд о легализации самовольной постройки. Предварительно стоит также изучить судебную практику по такого рода делам в Московской области.

Леонид

Здравствуйте! Какие документы нужны для получения разрешения на строительство жилого дома, который зарегистрирован в росреестре как незавершённый строительством? То есть, на дом есть свидетельство о регистрации, а разрешения на строительство нет. Я, скорее всего, не успею закончить окончательное строительство жилого дома до 1.03.2020 г. и мне необходимо будет получать разрешение на ввод в эксплуатацию. А для этого мне нужно будет получить разрешение на строительство. Куда мне нужно (или не нужно) обращаться для этого? И какие документы необходимо собрать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! В настоящее время разрешения на строительство объектов ИЖС не выдаются. Поэтому можно ожидать, что до 1 марта 2020 года в законодательство будут внесены изменения, которые позволят учесть данный момент при получении разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. На данный момент формально этот вопрос не решен и отсутствие разрешения на строительство является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (но получать данное разрешение сейчас не требуется). Поэтому необходимо дождаться внесения изменений в законодательство или разъяснений государственных органов.

Юлия

Добрый день. У моего папы был земельный участок и на этом участке дом (пострадавший от пожара в 2014) затем в 2015г он передал все это мне по договору дарения. Дом после пожара (не пригоден для проживания) так и стоит не разобран. Рядом в 2016 начали строить новый дом залит фундамент,поставили сруб и крышу. Как и куда обращаться чтобы его недостроенный зарегистрировать? Какие документы нужны? Или ничего не предпринимать и достраивать потихоньку,а на это уйдут годы. И как правильно оформить снос старого сгоревшего дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! Надо обратиться в БТИ за получением технических документов на объект незавершенного строительства, а затем подать документы в Росреестр для регистрации права собственности. Но в этом случае могут возникнуть сложности в связи с тем, что отсутствует уведомление местной администрации о начале строительства. Легализовать строительство надо, иначе дом могут признать самовольной постройкой и снести. Для снятия сгоревшего дома с регистрации надо подать документы в Росреестр для его снятия с кадастрового учета и прекращения права собственности.

Леонид

Спасибо, Сергей. Мне кажется, что Вы не внимательно прочитали мой вопрос, поэтому не совсем правильно мне ответили. Я написал, что свидетельство о собственности на недостроенный дом у меня есть и мне уже начисляют налог на этот недостроенный дом. Кроме того, у меня этому дому присвоен адрес. Поэтому, раз есть свидетельство и адрес, то и продать его мне не составит труда. Я же купил его и перерегистрировал на себя. Вот прописаться я, скорее всего, не смогу. Но с другой стороны, если я оформлю дом как законченный строительством, то и налог на собственность мне начислят в несколько десятков тысяч рублей ежегодно. В принципе, я уже сейчас могу проживать в этом доме. Но стройка ещё будет продолжаться неизвестно сколько времени. Подскажите, есть ли какой нормативный документ, обязывающий переводить стройку в законченное строительство и какой срок на это отпущен? Разрешение на строительство, вероятнее всего, прежние хозяева сдали в росреестр при оформлении недостроя. Сейчас я могу ввести дом в эксплуатацию до марта 2020 года без разрешения на ввод в эксплуатацию. Что Вы мне посоветуете?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! Такого документа нет. Определенных сроков завершения строительства домов нет. Поэтому завершать строительство или нет, Ваше личное дело. Но, на наш взгляд, продать объект незавершенного строительства по документам, хотя на деле в нем можно жить, будет сложнее за ту цену, которую Вы хотите.

Леонид

Добрый день! В 2014 году приобрел земельный участок с недостроенным домом. Получил два свидетельства о государственной регистрации права. Отдельно на землю и на дом. Жилой дом зарегистрирован как незавершенный строительством, назначение жилое, степень готовности 27%. Земля ИЖС. Присвоен адрес, налоговая начисляет и земельный и имущественный налог по этому адресу. Есть ли смысл переводить дом в состояние жилого или пусть числится как недострой? И какие документы необходимы в случае перерегистрации дома в жилой? Кроме свидетельст о регистрации прав никаких документов нет.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! В незавершенном доме нельзя прописаться, его будет сложно продать. Кроме того, может истечь срок действия разрешения на строительство (если выдавалось). Поэтому, если дом построен, то лучше его оформить. Вам надо поставить дом на кадастровый учет, получить технический паспорт на дом и подавать заявление на регистрацию права собственности.

Дарья

Добрый день! Имею в собственности полностью узаконенный земельный участок. Построили на нем капитальный дом, но завершение строительства ещё в процессе. Как мне можно оформить документы на него, как на объект незавершенного строительства и что для этого нужно сделать? Заранее спасибо за ответ!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дарья! Вам надо обратиться в БТИ для получения технических документов на незавершенное строительство. Затем обратитесь с заявлением в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и для регистрации права собственности на него. Полный перечень документов для регистрации установлен в законе о государственной регистрации недвижимости.

Ирина

В 2017 году приобрела земельный участок в СНТ, оформлено право собственности на него. Есть кадастровый план участка. В этом году строим капитальный двухэтажный дом для последующего проживания в нем: готовы фундамент, несущие первого этажа, залита плита второго этажа. Строим параллельно хозблок с капитальным фундаментом. Разрешения на строительство не брали, вроде оно и не требовалось. Важно ли именно до 1 января 2019 года зарегистрировать эти постройки и что для этого нужно? И можно ли эти постройки оформить в собственность на мужа (собственником земельного участка являюсь я)?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Если не зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства до 2019 года, то потом потребуется уведомлять местную администрацию о начале строительства с проверкой соответствия проекта строительства требованиям законодательства. Для регистрации указанного права необходимо получить в БТИ технические документы на незавершенное строительство и потом подать документы в Росреестр на регистрацию права собственности. Право собственности может быть оформлено и на мужа.

Екатерина

К вопросу ниже, стоит оформлять незавершенное строительство? Или подождать января месяца?

Сергей (старший юрист)

Лучше начать в этом году, так как со следующего года вносятся изменения в категории земельных участков, на которых можно возвести капитальные жилые дома. Не исключено, что местная администрация по Вашим землям не примет градостроительных планов или данные планы не будут допускать возможность строительства жилых домов.

Екатерина

Добрый день! Приобрели участок в аренду в ДНТ, земли населенных пунктов, ведение дачного хозяйства. В последующем хотим построить дом и выкупить землю. Сейчас залили фундамент, до 1 марта 2019 года не успеем достроить, и оформить по упрощенной форме. Подскажите нужно нам брать сейчас разрешение на строительство? или оформить как незавершенное строительство, и какие в будущем будут последствия?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Сейчас не надо получать разрешение на строительство. Для оформление незавершенного строительства надо хотя бы залить фундамент и вызывать работники БТИ для оформления технических документов. Потом ставите объект на кадастровый учет и регистрируете на него право собственности.

Светлана

Добрый день! Купила в октябре 2018г. земельный участок в СНТ, земли населенных пунктов. На участке уже возведен капитальный фундамент для строительства жилого дома, но с нарушениями отступов от границ участка, т.е. одна сторона фундамента расположена от забора с соседним участком не на 3 метра, а на 1,5 метра. Можно ли сейчас (до 01.01.2019г) зарегистрировать фундамент как Объект незавершенного строительства? Не возникнут проблемы в оформлении Жилого дома после завершения строительства?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Право собственности на объект незавершенного строительства можно оформить. Но могут возникнуть сложности с получением технических документов, так как нарушение будет выявлено при обследовании фундамента. Кроме того, нарушение отступа позволит владельцу соседнего участка предъявить требование об устранении нарушений его прав (например, недостаточное освещение), что может привести вообще к сносу дома.

Дмитрий

Здравствуйте! В 2005 году купил участок с незавершенным строительством – домиком 6X6 метров. Земля в НСОТ- для ведения коллективного садоводства и огородничества (категория земель – земли населенных пунктов). Есть кадастровый план земельного участка, свидетельство на землю и свидетельство на незавершенный строительством объект, технический план незавершенного строительством объекта. Сейчас достроил. Как перевести в жилой дом и прописаться? И нужно ли это срочно делать до 1 января 2019 года? Или потом могут быть проблемы? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дмитрий! Для того, чтобы признать данный дом жилым и пригодным для проживания необходимо обратиться в местную администрацию для образования комиссии, которая проверит данный дом на соответствие требованиям, предъявляемым к жилым домам. После этого надо оформить технические документы на дом и зарегистрировать право собственности. Главное, посмотреть допускается ли градостроительным планом, действующим в Вашей местности, строительство жилых домов на таких землях.

Мария

Здраствуйте! Подскажите пожалуйста: 1. Строим дом, фундамент/стены/крыша/окна/дверь уличная поставлены. Более ничего не сделано. Электричество подведено к дому, но внутрь не введено. Отопление отсутствует. Скважина для получения воды не пробурена (в деревне нет водопровода - у всех собственные скважины). Можно ли такой дом поставить на учет (оформить в собственность, введения дома в эксплуатацию)? 2. В связи с перечисленным подскажите пожалуйста, что еще необходимо сделать по минимуму, что бы после введения дома в эксплуатацию, можно было в нем прописаться? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Мария! 1. С августа 2018 года не требуется получать разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Достаточно только уведомить об этом уполномоченные органы. Если Вам БТИ выдаст технический паспорт на дом, то ставьте его на кадастровый учет, получайте адрес и регистрируйте право собственности. 2. Прописаться в доме можно будет при наличии адреса и зарегистрированного права собственности на дом.

Ольга

Добрый день. На дачном участке возведен фундамент под строительство дома. Можно ли и нужно ли до 1 января 2019 г. оформить этот недострой (т.е заказать на него тех паспорт, поставить на кадастровый учет и др.) ? Или смысла нет, все потом придется узаконивать через суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! С 01 января 2019 года изменяются правила оформления строительства строений на дачных земельных участках. Но при этом все ранее зарегистрированные права собственности на такие строения признаются государством. Поэтому целесообразно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Екатерина

Здравствуйте! В 2014 году купили участок, назначение ДНТ, построили дом (сруб под крышей на летночном фундаменте), так и остался недостроенным, никаких документов на дом не получали. Сейчас пытаемся продавать, слышали, что в 2019 году с такими неоформленными недостроями могут возникнуть проблемы. Действительно так? И какой порядок оформления таких объектов?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Проблемы могут начаться уже сейчас, так как строительство велось без получения каких-либо разрешающих документов. Уже сейчас дом является самовольной постройкой. Для легализации подобных домов необходимо обеспечить, чтобы его параметры соответствовали всем предъявляемым требованиям, что может быть подтверждено экспертизой, и подать заявление в суд о признании дома возведенным с соблюдением требований законодательства. Помимо этого в законе существует еще несколько условий, когда самовольная постройка может быть легализована.

Марина

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, как нам поступить. Хотим купить дом, дом достроен, проведены газ, вода. Но по документам (по словам продавца) числится как незавершенное строительство. Участок в собственности у продавца. Можем ли мы приобрести этот дом, какие риски, сможем ли после покупки зарегистрировать его и присвоить адрес и с какими трудностями придётся столкнуться? Заранее спасибо за ответ

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Основная трудность заключается в получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Без этого документа Вам невозможно будет оформить право собственности на дом, получить адрес и прописаться в нем.

Евгений Берднико

Добрый день. Собираюсь купить земля с недостроенным капитальным домом. У земли разрешенное использование "Земли запаса (неиспользуемые)", по документу "Садоводство", Категория земель:Земли населённых пунктов, относится к ДНТ. На дом нет никаких документов. Смогу ли я зарегистрировать дом как объект незавершенного строительства, если он построен с соблюдением всех норм? И второй вопрос: если регистрация дома пройдет успешно, получится ли перевести землю в ИЖС при таких условиях?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Вам сначала надо определиться с тем, имеет ли право продавец продавать данные земли, ведь по закону они могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Если же этот вопрос решен, то Вы можете оформить дом как объект незавершенного строительства после получения на него технических документов. Изменить категорию земельного участка также не представляет сложным, но при этом надо предварительно сформировать соответствующий участок и поставить его на кадастровый учет.

Татьяна

Добрый день! Подскажите пожалуйста - у нас Свидетельство на от 2001 года на участок с находящимся на нем недостойным строительством. Сейчас хотим продать участок. Недострой фактически под снос. Делаем кадастровый план участка. Надо ли заказывать технический план на дом? И модем ли продать просто землю если на недострой есть свое Свидетельство?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Так как дом все же зарегистрирован как объект незавершенного строительства, то на него надо получать технический план. Но Вы можете продать отдельно земельный участок, оставив право собственности на недостроенный дом за собой, но при этом надо определить с собственником земельного участка порядок пользования Вами домом. Если собственник не согласится, то он может потребовать по суду сноса дома.

ЕЛЕНА

Здравствуйте. В Севастополе в 2002г. купила дом незавершенный строительством по договору купли-продажи.Есть тех.отчет,кадастровый паспорт и гос.акт на землю на праве постоянного пользования под индивидуальное строительство бывшему продавцу.еДом я достроила.Есть проект на дом,распоряжение и договор с госадминистрацией на строительство дома.Что нужно предпринять и с чего начать,что бы оформить право собственности и кадастр на недострой либо сразу на достроенный дом?Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Вам надо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Подробный перечень документов, которые надо оформить, можно найти в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Всеволод! Достроенным дом будет в том случае, если в нем будут созданы условия для жизни людей в соответствии с планом строительства. После завершения строительства дома надо будет получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и только потом идти в Росреестр для осуществления регистрации права собственности на дом.

Всеволод

Здравствуйте! (1) Если в загородном доме есть стены (сруб), крыша, проемы для окон и дверей, то можно ли считать дом "достроенным"? (2) Предположим, зарегистрировали недостроенный дом. Какие шаги надо будет предпринять, когда его достроят? Спасибо! С уважением Всеволод

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Надо смотреть, какие первоначально условия называл застройщик, а именно предлагал ли он купить готовый дом или недостроенный дом. Но если цена будет снижена, то можно и согласиться на покупку недостроенного дома при условии, что застройщик будет оказывать содействие в регистрации объекта незавершенного строительства.

татьяна

здравствуйте,мною был заключен договор задатка для покупки дома.теперь застройщик предлагает оформить куплю недостроенного дома и заключить со мной допдоговор.соглашаться ли мне на такого рода сделку?

Анна

Здравствуйте, строение одно по документам не завершённое строительство, 2 собственника, у одного все сделано, они живут там, а у другого собственника сделано под крышку, черновая отделка. Может один собственник, без другого оформить как завершённое строительство?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! Нет, не может. Надо делить дом на два самостоятельных объекта недвижимости. Только после этого второй собственник может оформить право собственности на объект завершенного строительства.

Любовь

Здравствуйте, куплен был участок земли с недостроенным зданием,68 сейчас хотим достраивать.Какие наши дальнейшие действия по оформлению?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Любовь! Это будет зависеть от того, есть какие-либо документы на это здание, было ли оно как-либо оформлено. В худшем случае если нет никаких документов на дом придется легализовать здание в судебном порядке. Если с документами все в порядке, то надо будет только получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Оксана О

Добрый день. Подскажите пожалуйста, можно ли оформить договор купли-продажи на объект незавершенного строительства из документов есть только разрешение на строительство, кроме того объект находится на арендованной у администрации поселения земле. Если можно оформить такой договор, то какие документы нужны. И можно ли оформить такой договор у нотариуса?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Для купли-продажи такого объекта необходима его регистрация в Росреестре в качестве объекта незавершенного строительства. Поэтому пусть настоящий собственник сначала зарегистрирует объект незавершенного строительства и оформит на него право собственности.

Анна

Добрый день. Я приобрела дом с оформленным разрешением на реконструкцию, могу ли я, не переоформляя на своё имя разрешение, продолжить строительные работы и затем уже сдавать в эксплуатацию ижс на своё имя? Ещё по этой же ситуации-хочу взять ипотеку на часть работ, не будет ли проблемой что разрешение на имя бывшего владельца?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! При переходе права собственности на объект капитального строительства с выданным разрешением на строительство получать новое разрешение не надо. Старое разрешение сохраняет свою силу. А вот возможность получения кредита по разрешению на строительство, выданному старому владельцу, надо уточнять в том банке, в котором Вы хотите получить кредит. У каждого банка могут быть свои требования.

Виктория

Добрый день. Подскажите пожалуйста.. Собираемся купить землю в СНТ.. Земля оформлена в собственность, на ней стоит дом коробка, двери, окна, фундамент, но дом не оформлен ни как.. Продавец предлагает купить землю, а оформлением дома заняться нам самим. Разрешение на строительство не требовалось и что мы сможем его оформить по дачной амнистии..? В дальнейшем собираемся проживать в доме круглогодично. Сможем ли мы без проблем потом оформить дом на себя? Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! Если дом капитальный, то разрешение на строительство получать надо и потом получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Но тут встает другой вопрос: разрешается ли строительство таких домов на земле, предназначенной для ведения садоводства и огородничества. Поэтому Вам надо сначала смотреть вид разрешенного использования земельного участка.

Сергей

Здравствуйте. В собственности участок ИЖС и Объект незавершенного строительства.Дом достроил,но закончилось действие РнС.В управлении архитектуры сказали, что все дальнейшие действия только через суд как самострой! Верно ли это?Какие должны быть мои действия, что бы правильно оформить дом в собственность.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Сначала Вам можно попробовать продлить срок разрешения на строительство. Но если не получится, то дальнейшее строительство будет осуществляться в отсутствие на то законных оснований и объект может быть признан самовольной постройкой с последующей ее легализацией через суд.

Ирина

Здравствуйте, дом достался по наследству, в наследство вступили как в недострой, приехали оформлять в кадастровую фирму, там он уже оформлен как жилой дом, т.к. мама начала оформлять при жизни и не успела получить документы, что нам сейчас делать? С кадастровой отправляют к нотариусу, переделывать документы, аргументируя тем, что неправильно вступили в наследство, а нотариус отправляет в кадастровую

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Если проблема заключается в получении новых документов из кадастровой палаты, то Вам, как наследникам, должны были выдать данные документы, так как смерть заявителя не приостанавливает совершение начатого процесса регистрации недостроенного объекта недвижимости в качестве завершенного. На место заявителя просто встают его наследники. Поэтому Вам следует попробовать детальнее выяснить в кадастровой палате суть их претензий и правовое обоснование невозможности оформления права собственности на дом.

Евгений

Здравствуйте.подскажите пожалуйста сможим ли мы оформить дом на себя если купим.ситуация такова-имеется земля в собственности на двух человек.дом с подведенными коммуникациями, но оформлен как незавершенное строительство. разрешение на строительство имеется.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Никаких сложностей быть не должно. Вы можете купить объект незавершенного строительства и оформить на него право собственности. Другой вопрос, правильно ли велось строительство. Если при строительстве были допущены нарушения законодательства, то Вам просто не выдадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Надежда

Добрый день! Подскажите пожалуйста, у нас есть участок в СНТ, на нем возведён капитальный дом, недострой фундамент, стены, крыша, окна, двери. В разрешении на строительство нам было отказано по причине нахождения участка в зоне для ведения дачного хозяйства и в зоне полос воздушных подходов аэропорта. Как можно зарегистрировать объект? Через суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Надежда! В сложившихся условиях никак. Надо менять разрешенное использование земельного участка. Земли для садоводства не предназначены для размещения капитальных строений, Вы можете на этом участке построить только дачный домик.

Николай Захаров

Здравствуйте! Скажите пожалуйста, можно ли прописаться в недостроенном объекте недвижимости на ИЖС, или можно ли зарегистрировать недострой как дострой и прописаться в нем?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Николай! Прописаться можно только в жилом помещении, под которым понимается жилой дом, но не объект незавершенного строительства. Поэтому Вас не пропишут в доме, который не достроен и не введен в эксплуатацию. Вы также не сможете зарегистрировать недостроенный дом как достроенный, так как предварительно нужно получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Александр

Здравствуйте. В 1993г мне был выделен в пожизненное пользование земельный участок с разрешением на строительсто. В 2006г по решению суда за моим отцом,было признано право собственности на объкт незавершённого строительства. В 2010г по договору дарения объект перешёл обратно ко мне. Дом достроен,какие нужны документы и какова последовательность действий для регистрации его как жилого. Есть на моё имя свидетельство на объект незавершённого строительства, свидетельство собственности на землю, есть адрес. Заранее благодарен.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Надо обратиться в БТИ за получением технического паспорта на дом. Затем необходимо обратиться в местную администрацию за получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После этого можно регистрировать право собственности на жилой дом.

Александр

Спасибо Сергей. Есть ещё вопрос. Дом расположен в 1,5м от границы с соседним участком,это ни где не зафиксированно так как кадастровый паспорт не делался. Может ли это послужить отказом в получении разрешения на ввод в эксплуатацию? В судебном решении прописано заключение судебного эксперта о том,что сохранение данной постройки не нарушает прав и охраняемыхзаконом интересов других лиц. Может ли это мне помочь?

Сергей (старший юрист)

Маловероятно, так как выдача разрешения на строительство связана с проверкой качества непосредственно строительства. Но в связи с нарушениями в части соблюдения расстояний между строением и границами участка могут возникнуть сложности с получением некоторых документов, необходимых для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Василий

Здравствуйте.10.03.2018 Выиграл на аукцион земельный участок под ИЖС. Я так понимаю нужно мне отмежевать границы. Брать градостроительный план, потом разрешение на строительство. Вопрос. Могу ли я с капитальным фундаментом как недостройоформить фундамент в собственность, а потом и землю в собственность по процентной ставки от кадастровой стоимости? Есть удостоверение ветерана боевых действий если хоть как оно поможет Очень дорого она мне обошлась в аренде. Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Василий! Фундамент при наличии всех необходимых технических документов может быть зарегистрирован в собственность как объект незавершенного строительства с последующим преимущественным правом на покупку земельного участка под ним. Но вот стоимость покупки будет определяться местной администрацией и, скорее всего, по рыночным ценам.

любовь

Здравствуйте.В 2014 году купила дом как жилой дом незавершенное строительство. В 2017 закончили строить и переоформили как жилой дом. В 2017 продали дом и теперь в налоговой просят заплатить налоги так как дом в собственности менее 3 лет. Но адрес дома остался прежним. Поменялся только кадастровый номер и площадь дома. Почему считают что это уже другой объект? Или надо предоставить в налоговую справку с БТИ что это один и тот же объект?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Любовь! Да, это уже другой объект. По законодательству законченный объект недвижимости и объект незавершенного строительства рассматриваются как самостоятельные объекты недвижимости.

Вадим

Ув.юристы, подскажите пожалуйста.. Имею земельный участок в аренду под ИЖС. На сегодняшний день построил на нём капитальный фундамент. Могу ли я стать собственником данного участка, с имеющимся фундаментом только?!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вадим! Если земля находится в муниципальной собственности, то Вы имеете преимущественное право на выкуп этой земли без проведения торгов, так как являетесь собственником объекта недвижимости на этом участке.

Толик

У меня участок в снт в собственности.Фундамент на дом копитальный но не достроен. Времени уже мало до 1 марта. Как мне быть.с чего начинать для сбора документов. Ведь больше мне жить не где и я надеялся достроить дом и прописаться

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анатолий! Вам сначала надо заказать технический паспорт в БТИ. Потом можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства, в этом случае не требуется получать разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Марина

Добрый день! У нас земельный участок в ДНП, земли населенных пунктов; разрешенное использование: для дачного строительства. Начать строительство хотим начать с беседки и хозпостройки, а затем дом. Так как продлевают дачную амнистию, то разрешение на строительство не нужно. Но мы понимаем, что за два года не успеем построить дом, чтоб зарегистрировать его по дачной амнистии. Как нам правильно поступить? Брать ли сейчас ГПЗУ и разрешение на строительство или нет?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! На постройку дачи итак не надо получать разрешение на строительство, так как это не капитальный объект.

Янис

Добрый день, Хочу купить участок в ДНП с недостроенным бревенчатым домом в Московской области. У продавца есть документы на собственность участка. Но недостроенный дом не зарегистрирован на него. Он предлагает мне купить так, а потом регистрировать самому. Какие риски это несет для меня как для покупателя? Стоит ли соглашаться или предложить продавцу сначала зарегистрировать незаконченный дом на себя, а потом продать его мне? Насколько я знаю ему это проще сделать, так как до 1 марта 2018 действует какая-то упрощенная схема регистрации. Или есть другие варианты? Спасибо.

Янис

Добрый день, решил уточнить детали по своему предыдущему запросу: недостроенный дом на участке имеет свайно-винтовой фундамент, т.е. как я понимаю является капитальным строительством. И еще вопрос: можно ли дом заявить как дачный, а по факту он будет круглогодичным? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для легализации дома необходимо получить разрешение на строительство, оформить технический и кадастровый паспорт. После этого можно оформлять право собственности. Вы не успеете этого сделать до 1 марта 2018 года. С этой даты необходимо получать также разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому Вам лучше возложить на продавца оформление всех необходимых документов на собственность на дом, так как Вам придется оформлять все эти документы. По факту недостроенный дом является самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями.

Сергей (старший юрист)

Капитальный характер дома будет установлен при его постановке на кадастровый учет. А не ставить на учет нельзя, так как местная администрация может в любой момент обратить на него внимание и снести на основании решения суда.

Янис

Спасибо за ответ. А если продавец сейчас легализует этот недострой, а я его после этого куплю. Но потом, когда я дом дострою, его мне все равно надо будет регистрировать по новой неупрощенной схеме, верно?

Сергей (старший юрист)

Верно. Вам надо будет получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Это новое требование, оно действует с 1 марта этого года.

Янис

Добрый день, подскажите,если продавец продает дом и земельный участок по ДКП на общую сумму 915 тысяч рублей, должен ли он будет платить налог с продажи? Или на сделки до 1 млн. рублей налог не распространяется? Спасибо.

Янис

Добрый день, еще раз. Спасибо за предыдущие ответы. Пожалуйста, подскажите как правильно оформить и назвать договор задатка на покупку земельного участка с незавершенным строительством жилым домом. Продавец владеет земельным участком документы есть. И через несколько дней получит документ о регистрации незавершенного дома. После этого я должен ему внести задаток. И в связи с этим вопрос: в основном договоре будет указаны две суммы - за недостроенный дом и за зем.участок. И общая сумма. Задаток должен идти за что -то одно? Или он идет в счет общей суммы? И правильно ли его назвать: Договор о задатке купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством? Или Предварительный договор купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством с задатком? Спасибо за ответ!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если продавец владел домом и землей более 5 лет, то ему не надо платить НДФЛ.

Сергей (старший юрист)

Задаток засчитывается в счет общей сумму по договору, которая должна быть уплачена покупателем. Оформить можно отдельным соглашением о задатке или включить условие о задатке в предварительный договор купли-продажи.

Павел

Здравствуйте.Беру с торгов в аренду у администрации земельный участок под ИЖС.Смогу ли я его размежеватьна 2 части и построить 2 дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! Межевание осуществляется целей определения границ земельного участка по отношению к другим участкам. В Вашем случае это означало бы, что Вы чужой земельный участок хотите разделить на два. Поэтому это невозможно без оформления права собственности на землю.

Павел

Спасибо за ответ! Хотя кадастровые инженеры пологают что можно. Через схему границ земельного учаска. После чего утверждение и подпись главы муниципалитета. Потом присвоение кадастрового номера каждому разделённому арендованному участку. И далее переоформление договора аренды. Тогда подскажите, если я построю на целом едином арендованном участке только фундамент одного дома, тогда я смогу оформить это строение недостроенный дом в собственность как незавершённое строительство??? После чего, на основании собственности моей незавершёнки сделать выкуп купчю всего земельного участка у муниципалитета??? Ну а потом буду межевать как захочу!

Источник изображения: Фотобанк Лори

Во времена экономической нестабильности в стране необходимо быть особенно внимательными, вкладывая деньги в новостройку. Во-первых, увеличивается число мошенников, во-вторых, не все застройщики выполняют свои обещания перед инвесторами.

Если говорить о самых распространенных из невыполненных девелоперами обещаний, то это перенос сроков завершения строительства и сдачи дома. При этом принято считать объект, строительство которого остановлено более чем на 1,5 года . Впрочем, по словам Натальи Баранковой, юриста компании , в настоящее время, большинство застройщиков выполняют свои обещания, долговременный недострой сейчас довольно редкое явление. «Но бывают случаи, когда застройщики не осуществляют следующие обязательства: передача объекта в срок и передача объекта с некоторыми недоделками, то есть те обязательства, которые непосредственно . В то же время 214-ФЗ предполагает возможное нарушение застройщиком данных обязательств и определяет меры ответственности: от выплаты неустойки до расторжения Договора в одностороннем порядке Участником долевого строительства. В силу того, что застройщик обязан действовать в соответствии с 214-ФЗ, то любое его нарушение влечет за собой определенные законом последствия», - рассказал эксперт.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании , помимо этого, можно попасть в руки мошеннической организации, которая собирает с покупателей деньги и исчезает в неизвестном направлении. «Можно отдать деньги за квартиру в доме, который по решению суда будет снесен, так как был построен незаконно на участке с иным целевым назначением. Поэтому покупателям нового жилья не следует ограничиваться исключительно самостоятельной проверкой застройщика. Всегда можно обратиться в риэлторскую компанию, где вам помогут заключить сделку в кратчайшие сроки, а также предупредят обо всех возможных рисках, что позволит избежать множество проблем.

Тем не менее, даже если жилой комплекс построен, это вовсе не значит, что девелопер выполнил свои обещания. В этот момент возникает вопрос оформления жилья в собственность - иногда это может занимать довольно продолжительное время. Как правило, оформлением квартир в собственность занимается девелопер, однако некоторые застройщики по тем или иным причинам (умышленно или по обстоятельствам) затягивают этот процесс. В этой ситуации покупатель будет вынужден самостоятельно признавать собственность в судебном порядке. Бывает, что застройщик объявляет себя банкротом на завершающей стадии строительства объекта. То есть, получается, что оформлением квартир в собственность заниматься некому. В такой ситуации при наличии документов, подтверждающих право на приобретенное жилье ( и ПДКП), покупатель может обратиться в суд и, в случае положительного решения, стать собственником квартиры даже в таком проблемном доме», - рассказал эксперт.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании , отметил, что обязательства застройщика могут быть нарушены в том числе и по объективным причинам. «Девелоперский бизнес считается рискованным и сложным предпринимательским делом, в котором далеко не все зависит от действий застройщика. Если застройщик обозначает конкретные сроки исправления ситуации - это признак его добросовестности. Если же заявленные сроки урегулирования не исполняются, инвестору необходимо принять решение либо о прекращении правоотношений с застройщиком и возврате инвестиций, либо о принятии задержки исполнения обязательства застройщика как факта в целях все-таки получить построенную квартиру в собственность, но с просрочкой. При этом за задержку исполнения обязательств перед инвестором застройщик обычно обязан оплатить неустойку», - подчеркнул эксперт.

Мария Литинецкая рассказала, что стройки сегодня останавливаются по самым разным причинам - начиная от до банкротства застройщика. «Например, если сроки завершения строительства перенесены на несколько месяцев, то это еще не повод считать девелопера недобросовестным. Зачастую изменение сроков сдачи объекта происходит из-за незначительных перебоев с финансированием, неэффективной работы подрядчиков, сложностей при согласовании документов с властями, форс-мажорами на стройках и т. д. При этом если девелопер идет на контакт с покупателями, то наверняка перенос введения дома в эксплуатацию связан с объективными обстоятельствами. Застройщик должен проинформировать дольщиков об изменении сроков сдачи, пригласить их на подписание дополнительного соглашения к ДДУ, где указаны новые сроки, а также выплатить компенсацию. Однако на практике далеко не все девелоперы открыты для общения с покупателями - это и есть тревожный «звонок», который может говорить об их недобросовестности. Если спустя год после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, тогда ситуацию можно считать критической - вы купили долгострой», - заключил эксперт.

Существуют ли какие-то признаки, по которым можно отличить изначально недобросовестного девелопера?

По мнению Василия Шарапова, к таким признакам можно отнести «предоставление инвесторам недостоверной информации о юридических условиях застройки, о своем финансовом положении, о сроках работ и о текущей производственной ситуации, о своих отношениях с ключевыми деловыми партнерами. Чтобы установить недобросовестность конкретного застройщика, потребуется провести независимую проверку предоставленной информации. Если в ходе такой проверки выяснится недостоверность представленных застройщиком сведений, то это признак его недобросовестности. Для этой цели инвестор может пообщаться с клиентами застройщика по его прежним строительным проектам, узнать их мнение о работе застройщика в прошлые периоды. Если прежние проекты застройщика реализовывались успешно и застройщик вел себя добросовестно ранее по отношению к инвесторам, риски его возможной недобросовестности в будущем существенно ниже»,- рассказал эксперт.

Что же делать, если застройщик не выполняет свои обещания? Какие есть способы решения данного вопроса?

Наталья Баранкова рассказала, что законом предусмотрено 2 стадии решения возникшего спора, касающегося выполнения застройщиком договорных обязательств: претензионный и судебный.

«В претензионном порядке стороны самостоятельно разрешают возникший спор. В случае если договоренность не достигнута, то участник имеет право обратиться в суд путем подачи искового заявления», - рассказал эксперт.

В свою очередь, Василий Шарапов рекомендует письменно обратиться к руководству застройщика, перечислить те обязательства, которые застройщик по договору принял на себя в пользу инвестора и факты их нарушений, предложить мирным способом (во внесудебном порядке) урегулировать такие нарушения договоренностей в возможно короткий срок.