Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности – подробно о процедуре с точки зрения законов РФ. Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности Определение пользования жилым помещением

Право долевой собственности может возникнуть при наследовании или разделе имущества. Но собственники не всегда могут решить вопрос использования жилплощадью, что приводит к большому количеству проблем. В этой ситуации определение порядка пользования жилым помещением в долевой собственности является оптимальным решением конфликта.

Суть использования помещения в долевой собственности

На основании гражданского законодательства любой владелец доли недвижимости имеет право пользоваться ею или получить определенную компенсацию. Как правило, такие вопросы собственники решают между собой с помощью взаимного соглашения. Но ситуации бывают разные, и если мирно договориться не получается, нужно отстаивать свои права по-другому.

Порядок пользования квартирой устанавливает только суд, потому собственники могут обратиться с иском и решить свои проблемы. На практике за юридической помощью чаще всего обращаются те владельцы недвижимости, которые имеют равные доли. Ситуация при этом может сопровождаться негативной эмоциональной обстановкой и даже физическим противодействием.

Особенности судебного урегулирования

Итак, решить вопрос об использовании, например, квартиры, мирно не удалось, поэтому пришлось обращаться в суд. Важно понимать, что решение суда должно исполняться беспрекословно, независимо от того, каким оно будет. Поэтому для обращения должны быть веские основания.

Обязательно нужно учесть, что подать иск может исключительно собственник. Кроме того, определение порядка пользования квартирой или другой недвижимостью возможно в том случае, если нельзя разделить имущество на доли или требовать компенсацию за свою часть.

Порядок пользования квартирой

Если речь идет о квартире, находящейся в долевой собственности, то порядок пользование зависит от наличия изолированных и неизолированных комнат. Например, проходные помещения суд устанавливает объектом общего пользования собственниками, а вот изолированные помещения могут быть предоставлены сторонам для индивидуального использования.

Что касается, размера помещений и его соотношения к долям, то для суда это не играет никакой роли.

Важно: но собственник может потребовать компенсацию, если второй стороне была предоставлена комната больше, чем его доля квартиры. И суд может обязать выплачивать истцу определенную сумму в качестве квартплаты за использование лишней площади.

Решение суда о порядке пользования жилым помещением в долевой собственности не распространяется на новых владельцев, если доля будет отчуждена. Они обязаны либо мирно договариваться с другими собственниками, либо подавать иск с новыми требованиями в суд самостоятельно. Также важно знать, что суд не может установить порядок пользования квартирой по времени, устанавливая для каждого лиц определенные сроки.

Исковое заявление

Иск обязательно должен соответствовать нормам гражданского законодательства. Поэтому в нем обязательно содержится следующая информация:

1. Наименование суда.
2. Данные об истце и ответчике.
3. Адрес, по которому находится жилье.
4. Информация, характеризующая жилье: количество комнат, общий метраж и т. д.
5. Претензии, которые выдвигает истец.
6. Перечень прилагаемых к иску документов.

По закону это исковое заявление относится к нематериальным искам, поэтому перед подачей следует оплатить госпошлину в размере 200 рублей. Квитанция должна быть приложена к документу .

Суд может отказать в принятии искового заявления о порядке пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности по следующим причинам:

1. Большое количество владельцев и небольшой метраж жилплощади. К примеру, комнат в квартире всего три, а собственников – 5 человек. Установить необходимый порядок пользования такой недвижимостью невозможно.
2. Порядок пользования будет ограничивать права жильцов. Суд учитывает, можно ли выделить истцу изолированную комнату и т. д.
3. Объектом иска выступает однокомнатная квартира. Установить порядок использования для нескольких собственников в квартире с одной комнатой невозможно, поэтому суд даже не рассматривает такие дела.
4. Другие основания. Даже если учесть все требования законодательства перед подачей иск, суд может отказать в принятии заявления по другим важным причинам.

Важные нюансы

На решение судьи по поводу определения порядка пользования жилым помещением могут повлиять различные факторы. В первую очередь при разбирательстве важными являются:

1. Размер долей каждого совладельца недвижимости.
2. Существовавший до подачи иска порядок пользования квартирой или домом.
3. Планировка квартиры, позволяющая выделить изолированное помещение.
4. Количество собственников и состав их семей.
5. Наличие у совладельцев других жилых помещений в собственности.

Что касается документов, то их список может отличаться в зависимости от обстоятельств дела. Но основной пакет документов, который необходимо предоставить суду, включает:

• личные документы собственников;
• выписку из домовой книги;
• техническую документацию на жилплощадь.
• бумаги, способные подтвердить родственные связи между владельцами.

Нередко даже решение суда не способно заставить собственников мирно сосуществовать на одной жилплощади. И поэтому начинает происходить нарушение установленного порядка использования квартиры. Например, один из совладельцев может ограничить другому доступ в квартиру или ограничить его права другими способами. В этой ситуации придется обращаться в суд повторно.

При определении порядка пользования жильем собственниками нередко возникает вопрос о том, как это отразится на членах их семей. Ведь они также вынуждены проживать на этой жилплощади. Согласно судебной практике вселить на жилплощадь, находящуюся в долевой собственности, других лиц собственник может только при наличии согласия остальных владельцев. Это правило не распространяется лишь на несовершеннолетних детей, которые имеют право проживать со своими родителями не зависимо от согласия других собственников.

Проблема пользования квартирой несколькими собственниками может показаться незначительной, но, тем не менее, большое количество судебных исков связно именно с этим вопросом. И это нередко приводит к возникновению различных серьезных последствий. Например, на основании размера фактически используемых помещений собственником суд может изменить размер его доли.

Другие способы

Судебное решение, предоставляющее собственникам жилье в общей квартире, может быть невыгодным для некоторых жильцов. Например, владельцу маленькой доли могут предоставить самую большую комнату лишь на том основании, что у него большая семья. И поэтому жилищный спор может продолжаться до бесконечности. Если совместное проживание становится невыносимым, юристы советуют искать другие пути решения проблемы.

Можно продать свою долю одному из собственников. Этот способ подходит для владельцев квартир, так как эту недвижимость невозможно разделить в натуре. После этого квартира станет принадлежать одному собственнику, а второй сможет подобрать себе другое жилье. Недостатком этого способа можно назвать отсутствие денег у владельцев, что не дает им возможности выкупить долю.

Тогда следует продать недвижимость сообща. Это выгоднее, так как распродажа долей снижает общую стоимость жилья на 15–20%. Дело в том, что покупать лишь часть имущества нецелесообразно, так как в дальнейшем покупатель сталкивается с большим количеством судов и споров.

А что делать, если один из владельцев противится продаже квартиры? Здесь многое зависит от размера его доли и нуждаемости в жилплощади. Если его часть как собственника совсем невелика и есть другое место жительства, то можно обязать владельца продать свою долю другим собственникам. Сделать это можно только с помощью суда.

Если возникли проблемы с распоряжением недвижимости, находящейся в долевой собственности, для начала необходимо решить их мирно. Лучше составить соглашение о порядке использования квартиры или дома, а также заверить документ нотариально. И только в случае, если мирно договориться не удалось, следует готовить исковое заявление.

Что происходит, когда волей случая в собственности нескольких людей оказалась одна квартира? Чего только не случается. Скандалы, закрытые двери, смена замков, ссоры за самую «лакомую» комнатку. Но выход есть! Необходимо просто в судебном порядке определить порядок пользования квартирой. Условно: закрепить за родственниками комнату А, а вам предоставить в пользование комнату Б. Разбираемся, как.

1. Кто может определить порядок пользования квартирой и в каких случаях?

Поскольку мы юристы, то начнём со скучной, но важной нормы закона. А что поделать – без этого в суде никуда. Если формальные выжимки из Гражданского кодекса не для вас, смело пропускайте их (выделены курсивом) и читайте дальше. Там всё будет расписано по-человечески.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Итак, из приведённой статьи можно сделать несколько выводов.

1) Определить порядок пользования в судебном порядке можно.

Здесь, вроде бы, всё понятно. Мы заглянули в закон и убедились – идти в суд с таким требованием никто не запрещает.

2) Это можно сделать, когда достичь согласия самостоятельно не получается.

Формально спор по определению порядка пользования квартирой обязательного досудебного порядка не подразумевает. Не попробовав решить вопрос мирно до суда, возвратом иска вы не рискуете.

Во-первых, а вдруг повезёт?

Во-вторых, доказательство того, что такая попытка предпринималась (направленное почтой письменное предложение) укрепит вашу позицию, а также устранит сомнения суда в вашей добросовестности.

3) Определить порядок пользования могут долевые собственники.

Тем, кто не уверен, что является долевым собственником , рекомендуем заглянуть в выписку из ЕГРН, где будет указано, находится квартира в совместной собственности или долевой. Если простыми словами, то долевая собственность имеет место тогда, когда вы точно знаете размер своей доли (1/2, 1/3, 1/6 и т.п.). Возникает она чаще всего в результате наследования, дарения доли, приватизации. Приобретение же недвижимости во время брака порождает режим совместной собственности .

Если собственность указана как «совместная», отчаиваться не стоит. Это значит лишь то, что ваша доля в квартире на текущий момент не определена. Но это легко изменить. Сделать это можно путём заключения соответствующего соглашения об определении долей с другими собственниками, а если согласие достигнуто не будет – попросить суд определить доли. Обратите внимание, что существует презумпция равенства долей (п. 2 ст. 254 ГК РФ).

Далее на основании договора или решения суда подайте в МФЦ документы на регистрацию изменений в праве собственности. Вуаля! Собственность превратилась в долевую. Теперь и вы можете определять порядок пользования.

Не хотите мучиться с переводом собственности из одного вида в другой в одиночку? Тогда пишите нам, будем рады помочь вам решить и этот вопрос.

Если проживание в квартире осуществляется по договору социального найма, то, к большому сожалению, опция определения порядка пользования для вас невозможна. Отсутствует она и в тех случаях, когда речь идёт о коммуналке, в которой одна из комнат принадлежит лицу на праве собственности и он хочется определить порядок пользования хотя бы общими помещениями (кухня, коридор, ванна). Увы. Суды единодушны в том, что так нельзя (Апелляционное определение Московского городского суда от 14 июня 2017 г. по делу № 33-22364/2017; Апелляционное определение Московского городского суда от 18 мая 2015 г. по делу № 33-13844) .

Да-да, знаем, дорогие наниматели, звучит несправедливо. Но в защиту позиции судей хотим пояснить, что объяснение есть. Дело в том, что подобное требование фактически направлено на внесение изменений в договор социального найма относительно порядка пользования комнатами квартиры. То есть удовлетворение требования повлечёт изменение условия договора социального найма о равном праве пользования помещением нанимателями. Действующим законодательством такое не допускается.

Итак, мы разобрались с тем, кому идти в суд за определением порядка пользования можно, а также установили, что нужно сделать до обращения. Теперь давайте разбираться с тем, что делать дальше.

2. Каков порядок обращения в суд и на что стоит обратить внимание?

Когда вы решаете обратиться в суд, перед вами встаёт множество вопросов. Попробуем кратко на них ответить.

Куда?

Суд, в который мы пойдём, выбирается всегда в два этапа: сначала по его уровню в судебной системе, а затем по месту расположения.

Что касается уровня суда, то в данном случае всё зависит от того, есть ли у вас к суду другие требования, кроме определения порядка пользования. Дело в том, что само по себе, в одиночку, такое требование подсудно мировому судье (п. 7 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса) .

Прим.: имейте в виду, что в данном аспекте скоро произойдут масштабные изменения, которые вступят в силу уже осенью 2019 года – обращаться нужно будет в районный суд.

Но часто вместе с ним рука об руку идут и другие требования. Например, о признании права на долю в общей собственности (помните, мы говорили об этом в начале?) и её выделе для владения и пользования. Если хоть одно из сопутствующих требований подсудно районному суду, весь спор становится подсудным ему.

Что касается места расположения суда, то подсудность спора будет исключительной: мы всегда будем обращаться в суд по месту расположения спорной квартиры (ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) .

Когда?

А когда угодно. Здесь у нас приятная новость: срок исковой давности на подобные требования не распространяется (ст. 208 ГК РФ) .

Сколько стоит?

Размер государственной пошлины, которую придётся оплатить, если вы решите идти в суд с таким требованием, составит 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ) .

Обратите внимание, что если в иске у вас будет фигурировать несколько требований (возможно, некоторые из них имущественные), государственная пошлина будет оплачиваться за каждое требование в отдельности (пп. 1 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса; постановление Пленума ВАС постановлении от 11.07.2014 № 146 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах») .

Что потребуется из документов?

Безусловно, полный комплект приложений к иску формируется в зависимости от конкретных доказательств, которые будут необходимы именно в вашем деле. Подобрать и сформировать их вам поможет следующий раздел статьи, посвящённый тем обстоятельствам, которые истцу следует доказывать, обращаясь в суд.

Однако ниже для вашего удобства мы приведём тот общий перечень документов, которые следует прикладывать к иску в любом случае :

— копия документа, подтверждающего право собственности на долю в квартире (выписка из ЕГРН);

— доказательства того, что квартира имеет несколько жилых комнат (например, копии плана БТИ и экспликации);

— доказательства направления ответчику письма с предложением определить порядок пользования в досудебном порядке (копия чека и описи почтового отправления)

— копия искового заявления с приложениями для ответчика;

— квитанция об оплате государственной пошлины.

Итак, с формой процедуры мы разобрались, переходим к самому интересному: содержанию .

Что писать в иске? Какие факты для суда важны, а какие не слишком? Как доказывать то, на что ссылаешься? Ответить на эти вопросы поможет следующий раздел.

Возможно, статья кажется вам слишком скучной или тяжёлой для восприятия. Да уж, она полна специфической юридической информацией. Но не переживайте, вам вовсе не обязательно ломать голову в одиночку! Достаточно , чтобы весь комплект документов был собран, а позиция для суда качественно подготовлена.

3. На что ссылаться в суде?

Итак, для начала нам предстоит определить перечень обстоятельств (фактов о квартире и вашей жизни в ней), которые будут иметь значение для суда.

К сожалению, крайне редко в законе закрепляются готовые списки таких обстоятельств (хотя это значительно облегчило бы жизнь юристам). Это невозможно в силу индивидуальности каждого конкретного случая, его уникальности.

В частности, в отношении споров интересующей нас с вами категории на этот счёт высказался сам Конституционный Суд РФ, указав, что разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе (п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.11.2008 N 831-О-О) .

Это была плохая новость, но не спешите грустить. Следующая – хорошая. Судебная практика в подобных случаях часто складывается на основании мнения Пленума Верховного Суда РФ, и в нашем случае он своё мнение высказал. Осторожно, дальше снова скучная цитата.

В соответствии с п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Расшифруем. При рассмотрении подобных дел суды учитывают следующее.

1) Размер долей сособственников.

Во-первых , стоит прикинуть, является ли ваша доля в квартире достаточно значительной в соотношении с долями других собственников.

Зачем? Если доля незначительна, суд может не только отказать в иске об определении порядка пользования, но удовлетворить встречный иск ответчика о принудительном выкупе вашей доли в силу её незначительности. Тогда вы лишитесь своей доли в квартире, получив выплату компенсации. Так, в одном деле суд удовлетворил встречный иск о выкупе собственником 6/7 в квартире доли истца размером в 1/7 (апелляционное определение Московского городского суда от 12 января 2018 г. по делу № 33-0869) .

Кстати, если вас интересует вопрос принудительного выкупа доли, то данная тема ранее уже была разложена на молекулы в нашей статье .

Во-вторых , подумайте о соотношении вашей доли по её размеру с реальными изолированными комнатами в квартире. При этом вовсе не обязательно, чтобы в квартире была комната, идеально соответствующая вашей доле. Судебная практика допускает отступления и в большую, и в меньшую сторону, но без значительного превышения (апелляционное определение Московского городского суда от 4 апреля 2017 г. по делу № 33-10332; определение Верховного Суда РФ от 17.01.2017 № 117-КГ16-10, Определение ВС РФ от 26.04.2016 № 25-КГ16-2, апелляционное определения Мосгорсуда от 26.04. 2017 по делу № 33-15828).

Наверное, у вас возникает закономерный вопрос: какое превышение будет значительным? Ответить на него в точных цифрах невозможно. Иногда судья считает отступление в 4-6 метров допустимым, а иногда даже 2 метра, по мнению судьи, слишком много.

Сделать вывод о возможности требовать в суде определения в ваше пользование комнаты конкретного размера можно только в рамках анализа деталей каждого случая. Вопрос неоднозначный, а итоговое решение будет приниматься по внутреннему усмотрению судьи. Здесь, конечно, очень помогает грамотное обоснование в иске, поэтому оцените, готовы ли взяться за это дело самостоятельно, или всё же лучше довериться специалистам, которые набили руку на аналогичных делах. Мы готовы дать соответствующие пояснения как в рамках консультации, так и при полноценном ведении дела

2) Фактически сложившийся порядок пользования имуществом.

Тот порядок пользования квартирой, который уже существует по факту длительное время, может сыграть вам на руку и укрепить позицию (определение Московского городского суда от 4 апреля 2016 г. № 4г/7-2931/16) .

Например, возвращаясь к проблеме предыдущего пункта, можно отметить, что если по факту вы длительное время используете комнату, размером больше своей доли в праве собственности, суд, вероятнее всего, оставит её за вами.

Например, в подобной ситуации девушке удалось получить в пользование самую большую комнату в трёхкомнатной квартире, хотя на деле в праве собственности у неё была 1/4 доля. Как ей это удалось? Она пригласила управление социальной защиты населения и попросила составить акт обследования жилищно-бытовых условий проживания в квартире (по сути, описание сложившегося порядка пользования), где было указано, что она с несовершеннолетним ребёнком проживает в этой самой большой комнате.

При наличии такого доказательства с учётом защиты интересов прописанного в квартире ребёнка суд вынес решение в пользу истца (апелляционное определение Московского городского суда от 10 января 2018 г. по делу № 33-315/2018). При этом ребёнок какой-либо доли в квартире не имел вообще. Однако суд указал, что если ситуация изменится, ничто не препятствует собственникам обратиться за определением порядка пользования ещё раз.

Как ещё доказывать сложившийся порядок пользования? Самое очевидное – показаниями свидетелей. Но, как вы понимаете, это не самое сильное доказательство. Здесь можно проявить фантазию. У нас с фантазией всё отлично, так что подберём вам самые веские и подходящие для вашего случая доказательства.

3) Нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе.

Пункт, который вызывает больше всего недовольства и вполне обоснованно. Нужно не просто нуждаться в своей доле в квартире, а нуждаться в ней с целью проживания .

Дело в том, что если вы по факту в квартире не живёте, не зарегистрированы там, да ещё и имеете право пользования другим помещением, где живёте постоянно, суд в определении порядка пользования откажет (апелляционное определение Московского городского суда от 2 февраля 2017 г. по делу № 33-1675/2013, апелляционное определение Московского городского суда от 14 февраля 2018 г. по делу № 33-6041, определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. № 4г/3-12119/2017) .

Судьи стремятся защитить того собственника, который действительно заинтересован пользоваться своей собственностью по назначению. Например, у него нет другого жилья. Или его семья поколениями проживала в квартире, долю в которой вы получили.

При этом суды пишут в своих решениях, что приобретение права собственности на жилое помещение само по себе не влечет возникновение права пользования. Пользование жилым помещением предполагает проживание в нём.

4) Реальная возможность совместного пользования.

Речь идёт о фактической возможности выделить каждому сособственнику отдельную жилую комнату в спорном жилом помещении (апелляционное определение Московского городского суда от 22 декабря 2015 г. по делу № 33-48610; определение Московского городского суда от 22 января 2018 г. № 4г/4-292).

Дело в том, что иногда при всём желании собственников совместное использование квартиры невозможно. Например, если у вас доля в однушке. Или же ваша доля в квартире так мала, что комнаты, хотя бы примерно соответствующей ей по размеру, просто нет.

Итак, мы довольно подробно разобрали те обстоятельства, которым придают значение судьи при рассмотрении споров об определении порядка пользования. Можно заметить, что большинство из них не имеют чётких границ того, что обязательно нужно доказать. Всё решается по совокупности доказательств в рамках каждого конкретного случая.

Конечно, в идеале стоит представить доказательства всех четырёх пунктов:

— есть комната, почти точно соответствующая размеру вашей доли;

— порядок пользования сложился таким образом, что в ней вы и живёте;

— у вас нет прав проживания в других местах, так что спорная квартира – единственное возможное для вас жилище;

— нет фактических препятствий в реализации предложенного вами порядка пользования.

На деле всё гораздо сложнее. Мы ещё не встречали такого случая, когда у потенциального истца были бы все козыри на руках.

Но, поверьте, отсутствие доказательств каких-либо из указанных выше обстоятельств вовсе не значит, что обращаться в суд нет смысла. Это как с весами. Нужно лишь, чтобы представленные вами доказательства перевесили контраргументы ответчика. Этого будет достаточно для положительного решения.

Не знаете, как этого добиться? Что же, мы всегда рады помочь. Подготовка к делам рассматриваемой категории требует анализа практики конкретного суда, сбора максимума возможных доказательств и выдвижения на первый план в иске наиболее сильных сторон вашей позиции. Всё это мы готовы сделать для вас на высшем уровне.

Но что же делать, если обращаться за определением порядка пользования вы вовсе не планировали, однако такой иск подали к вам? Не переживайте, у нас и тут всё под контролем. Помните, что все слабые места в позиции истца становятся крепким фундаментом вашей встречной позиции. Этому и посвящён бонусный раздел статьи.

4. А если я ответчик?

Для начала убедитесь, что у всех сторон спора квартира в собственности, а собственность эта – долевая. Если нет, вернитесь к разделу первому. В таком случае всё становится даже слишком просто: оснований для определения порядка пользования нет, в иске будет отказано.

Если же основания для обращения у истца имеются, то стоит переходить к сбору контраргументов. Для этого проверьте, есть ли у вас возможность доказать следующие обстоятельства:

• между сторонами фактически сложился иной порядок пользования жилым помещением, нежели предлагаемый истцом;
• размер комнаты, которую просит определить в своё пользование истец, совсем не соответствует его доле в праве собственности, чем он нарушает ваше право как собственника;
• у истца есть право проживать в другом жилом помещении, что он и делает, а в спорной квартире у него интереса нет, вселиться туда не пытался;
• отсутствует фактическая возможность определения порядка пользования.

Если доля истца незначительна, вы можете попробовать заявить встречный иск о принудительном выкупе этой доли. Рекомендуем при этом подать в суд экспертное заключение с подтверждением рыночной стоимости доли истца и сразу внести необходимую сумму на депозит суда.

Надеемся, что по итогам прочтения у вас сформировалось представление о том, что за фрукт – определение порядка пользования квартирой в суде, и нужен ли он вам. Если да, мы рады помочь раз и навсегда разрешить проблемную ситуацию.

Не бойтесь защищать свои права и делайте с нами!

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 18.03.2019 г.

Ориентировочная стоимость услуг по сопровождению дел об определении порядка пользования помещением в Лаборатории права Майи Саблиной:

Развитие института частной собственности в стране способствовало появлению спорных и сложных ситуаций, связанных с тем, что одной и той же единицей недвижимости владеют сразу несколько человек. До тех пор, пока в квартире живёт семья, состоящая из родителей и их несовершеннолетних детей, проблемы с пользованием всеми помещениями не решаются публично. Однако при разводе, появлении взрослых родственников или жён (мужей) взрослых детей проявляются тенденции деления квартиры на части собственности. Даже если выделить каждому по комнате, то всё равно останется общая площадь, которую делить нельзя.

Порядок пользования квартирой

Человек, проживающий в квартире на законных основаниях, имеет право пользоваться её структурными помещениями, а также бытовыми устройствами. Если недвижимость находится в частной собственности, то владельцы обязаны использовать помещение только по назначению. Как правило, если люди живут в квартире в соответствии с требованиями закона и с соблюдением санитарных норм, то претензий к ним ни у кого нет.

Однако проблемы часто возникают внутри жилища. Обычно это происходит при выделении доли каждого собственника в нутре. Такое случается не часто, но всё же бывают квартиры, а чаще отдельные жилые дома, в которых суд допускает разделение единого жилого пространства на части, принадлежащие разным людям.

Если на изолированные части делится отдельно стоящий дом, то у его владельцев есть возможность произвести перепланировку так, что совместными будут только некоторые конструкции здания. В квартирах доли в натуре выделяют редко, потому что нет возможности разделить пространство на равноценные изолированные части. Однако в некоторых ситуациях такое возможно. В результате из многокомнатной комфортной квартиры люди делают коммуналку, в которой не действуют правила, регламентирующие эксплуатацию коммунальных квартир.

Однако эффект коммуналки в таких помещениях проявляется, в результате чего формируются конфликтные ситуации. Если жильцы таких квартир не в состоянии договориться друг с другом, то появляется необходимость юридического разрешения конфликта.

Определение порядка пользования

При разделении собственности на части люди становятся фактически владельцами коммунальной квартиры . Такое сходство носит не только эмоциональный характер. Статья 41 ЖК РФ определяет право собственности на общее имущество коммунальной квартиры следующим образом:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

• имущество, используемое для обслуживания жилых помещений, принадлежит владельцам комнат на правах общей долевой собственности;
• изменение состояния общего имущества производится только с согласия всех владельцев комнат.

Разделить квартиру так, чтобы каждый владелец доли жил полностью изолированно, невозможно. В этом случае у всех владельцев долей формируется право на свою изолированную в пространстве долю, а также на все помещения общего пользования. Так владельцы долей попадают в ситуацию двойной собственности – долевой и общей.

Определение порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности

Владельцы квартиры, разделённой на доли, сами определяют правила проживания в ней. Это не значит, что они могут делать всё что угодно. Общие нормы регламентации условий проживания в жилых помещениях распространяется на всех. Однако правила пользования квартирой, разделённой на доли, формируются по инициативе самих владельцев, которые могут :

• заключить устное или письменное соглашение;
• узаконить правила пользования у нотариуса;
• подать в суд исковое заявление об установлении правил пользования.

Пока законодатели не приравняли некогда единую квартиру, разделённую на доли, к коммунальной, владельцам долей придётся договариваться самим или привлекать к этому процессу посредников в виде нотариуса или суда.

У квартир с долевой собственностью есть одно отличие от коммуналок. Как следует из статьи 247 ГК РФ, каждый из владельцев доли вправе потребовать предоставления ему части имущества общего пользования. Если такое выделение части пространства в натуре невозможно, то владелец большей доли имеет право потребовать денежной компенсации от других жителей квартиры.

В этом случае помочь собственникам квартиры может действительно только суд. Поскольку в судебном процессе участвуют все совладельцы жилого помещения, то его результатом может стать реальный консенсус, на основе которого и разрабатываются правила совместного проживания.

Как выработать правила пользования квартирой?

Алгоритм действий по формированию правил пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, может реализоваться в следующей последовательности.

1. Инициатор наведения порядка в пользовании квартирой проводит переговоры со своими совладельцами. Эту процедуру необходимо осуществить в любом случае, поскольку в суде всё равно возникнет вопрос о поисках истцом компромисса. Если ситуация напряжённая и согласия явно не предвидится, то каждому из совладельцев квартиры нужно послать свои предложения по почте с уведомлением. Так инициатор продемонстрирует серьёзность своих намерений, а также хорошо подготовится к суду.
2. Если речь идёт о разделе общего имущества в натуре, то после достижения согласия с совладельцами нужно обратиться сначала к нотариусу, который зарегистрирует факт перехода ещё одной части имущества к одному из владельцев доли в квартире. После этого окончательный переход имущественного права закрепляется в органах Росреестра.
3. При невозможности договориться по вопросу раздела имущества, а также по формированию правил пользования, придётся обращаться в суд. Однако перед этим следует убедиться в том, что помещения могут быть выделены в отдельную долю в натуре. Такая информация поможет избежать недоразумений в суде.

Cудебная практика

Чаще всего помощь суда необходима для того, чтобы эффективно продать свою долю. Ведь при чёткой юридической определённости разделения всего пространства помещения на доли предлагать покупателям товар можно по более выгодной цене. По этой причине такие действия и вызывают возражения со стороны совладельцев.

Дела о порядке пользования квартирой, поделённой на доли, рассматриваются в мировом суде. Характерной особенностью подобного судопроизводства является обязательное предложение мирового соглашения, то есть договорённости сторон, закреплённой в качестве судебного решения.

Подача искового заявления

Правовой основой исков подобного рода является ЖК РФ (статьи 30, 69, 70) и ГК РФ (статья 247). При этом следует различать иски о признании права пользования жилыми помещениями, выделе доли, устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями, вселении в квартиру, разделении лицевых счетов.

Если иск направлен на выдел доли в натуре, то возможно одновременное рассмотрение требований о разделе счетов, вселении и устранении препятствий в пользовании общими помещениями.

Форма и правила составления заявления

В любом исковом заявлении должна присутствовать информация о :

• судебной инстанции;
• заявителе (Ф.И.О., адрес, телефон);
• ответчике (все собственники квартиры);
• площади, являющейся объектом спора;
• проживающих в квартире людях;
• сложившемся порядке пользования и причинах его изменения.

В «шапке» заявления указывается название суда, данные истца и ответчика. Название иска должно быть однозначным – это заявление об определении порядка пользования жилым помещением.

Перед исковыми требованиями помещается информация о том, какое отношение истец имеет к недвижимости. Квартира или дом могут быть у него в собственности, во владении или в пользовании. При этом указываются идентификационные признаки документа, подтверждающие права.

При описании жилья указываются :

• точный адрес;
• площадь по категориям;
• количество комнат;
• характеристики каждой комнаты;
• параметры санузлов, кухни и подсобных помещений;

Описание спорной ситуации является преамбулой к исковому требованию. Например, совладельцы (Ф.И.О.) препятствуют проживанию истца на жилплощади, чинят препятствие в пользовании кухней, санузлом, балконом.

На основании этой спорной ситуации выдвигаются исковые требования, которые могут заключаться в том, чтобы :

• определить порядок пользования жилым помещением (указывается полный адрес);
• закрепить за истцом комнату и места общего пользования (точное указание);
• закрепить за ответчиком… (перечисление помещений, которые должны стать собственностью ответчиков).

Завершается исковое заявление списком прилагаемых документов, датой и подписью.

Таким образом, порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности определяется в досудебном и судебном порядке. Подобные дела находятся в юрисдикции мирового суда, но они часто бывают сложными и запутанными. Ведь порой примирять приходится сразу несколько сторон, отстаивающих своё право на пользование данной жилплощадью.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2014 г. N 5-КГ14-109 Суд отменил ранее принятые судебные акты по делу о вселении в жилое помещение, устранении препятствий и определении порядка пользования жилым помещением, поскольку определенный порядок пользования жилым помещением исключает пользование истицей конкретной частью жилого помещения без использования комнаты, выделенной другим лицам и без нарушения прав этих лиц

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой В.И. к Кургиной И.Е. и Григорьевой М.А. о вселении в жилое помещение, устранении препятствий и определении порядка пользования жилым помещением

по кассационной жалобе Кургина А.И. и Григорьева В.Ю., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Григорьева Д.В., на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 16 мая 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 декабря 2013 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., объяснения Кургиной И.Е., представителя Кургина А.И., Григорьева В.Ю., Григорьева Д.В. - Казанского А.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Полякова В.И. обратилась в суд с иском к Кургиной И.Е. и Григорьевой М.А. о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением, мотивировав требования тем, что ей на праве собственности принадлежит 1/4 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. ... Собственником 3/4 доли является ответчик Кургина И.Е. Спорная квартира имеет общую площадь 56,7 кв.м, в том числе жилую 43,4 кв.м, состоит из трех жилых комнат площадью 12,4 кв.м., 11,3 кв.м., 19,7 кв.м. Ответчик препятствует в пользовании жилым помещением, вселиться в квартиру она не имеет возможности. Действиями ответчицы Кургиной И.Е. существенно нарушаются её права и законные интересы.

Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 16 мая 2012 г. исковые требования Поляковой В.И. удовлетворены частично: Полякова И.Е. вселена в жилое помещение; на Кургину И.Е. и Григорьеву М.А. возложена обязанность не чинить Поляковой В.И. препятствий в пользовании жилым помещением; определен порядок пользования в соответствии с которым Поляковой В.И. в пользование выделена жилая комната размером 11,3 кв.м, ответчице Кургиной И.Е. оставлены в пользование жилые комнаты площадью 12,4 кв.м и 19,7 кв.м, места общего пользования оставлены в совместном пользовании. Судебным решением также постановлено, что право пользования указанным жилым помещением за Григорьевой М.А. остается на прежних условиях. С Кургиной И.Е. в пользу Поляковой В.И. в счет возмещения судебных расходов взысканы денежные средства в размере... руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2012 г. решение суда первой инстанции изменено в части размера взысканных судебных расходов, в остальной части апелляционная жалоба Кургиной И.Е. и Григорьевой М.А. оставлена без удовлетворения.

6 декабря 2013 г. судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда рассмотрена апелляционная жалоба Григорьева В.Ю. и Кургина А.И., поданная на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 16 мая 2012 г., которая оставлена без удовлетворения.

В кассационной жалобе Кургина А.И. и Григорьева В.Ю., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Григорьева Д.В., ставится вопрос об отмене решения Бабушкинского районного суда г. Москвы от 16 мая 2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 декабря 2013 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2014 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления - подлежащими отмене.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в данном деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судами первой и апелляционной инстанций, которое выразилось в следующем.

Судом установлено, что квартира, в отношении которой возник спор, расположена по адресу: г. ..., общей площадью 56,7 кв.м, в том числе жилой площадью 43,4 кв.м, состоящая из 3-х смежных комнат площадью 19,7 кв.м; 12,4 кв.м и 11,3 кв.м.

Полякова В.И. является собственником 1/4 доли квартиры, Кургина И.Е. владеет 3/4 доли квартиры. В указанном жилом помещении также зарегистрированы и проживают дочь Кургиной И.Е. -Григорьева М.А., внук Кургиной И.Е. - Григорьев Д.В. Совместно с Кургиной И.Е. и Григорьевой М.А. проживают их мужья - Кургин А.И., Григорьев В.Ю.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением, суд первой инстанции исходил из того, что Поляковой В.И., как участнику долевой собственности, не может быть отказано в иске о вселении, определении порядка пользования имуществом и с учётом доли истицы в праве собственности на недвижимое имущество ей в пользование определена комната площадью 11,3 кв.м, в пользовании ответчицы Кургиной И.Е. оставлены комнаты площадью 12,4 кв.м и 19,7 кв.м.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился и, оценивая доводы апелляционной жалобы Кургина А.И. и Григорьева В.Ю. относительно передачи в пользование истицы комнаты, проход в которую осуществляется через комнату, переданную в пользование ответчицы, сослался на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 22 июня 2009 г., которым прежний собственник 1/4 доли на спорное жилое помещение Куреленков В.Е., продавший указанную долю истице, был вселен в квартиру и судом был определен порядок пользования жилым помещением, при котором Куреленкову В.Е. в пользование была выделена жилая комната площадью 11,3 кв.м, проход в которую осуществляется через комнату площадью 19,7 кв.м, а в пользование Кургиной И.Е. были выделены комнаты площадью 12,4 кв.м и проходная комната площадью 19,7 кв.м.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя.

В силу положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

По смыслу положения статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеуказанных разъяснений определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственности может быть передано конкретное имущество (часть общего имущества, соразмерная доле в праве собственности на это имущество).

В этой связи при разрешении заявленных требований суд должен был учитывать не только сложившейся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, но и реальную возможность пользования жилой площадью без нарушения прав других лиц, имеющих право пользования жилым помещением, что судом сделано не было.

Определяя порядок пользования жилым помещением и выделяя Поляковой В.И. комнату 11,3 кв.м, Кургиной И.Е. комнату 19,7 кв.м, в нарушение требований статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не учёл, что выделенная Поляковой В.И. комната является запроходной, пользование которой невозможно без использования комнаты ответчицы. В связи с чем решение суда в данной части является неисполнимым.

Кроме того, суд выделил Поляковой В.И. комнату со входом в кладовую, тем самым закрыв доступ для ответчицы и членов её семьи к данному месту общего пользования.

Таким образом, определенный судом порядок пользования жилым помещением исключает пользование Поляковой В.И. конкретной частью этого жилого помещения без использования комнаты, выделенной другим лицам и без нарушения прав этих лиц.

Судебным решением также постановлено, что право пользования указанным жилым помещением за Григорьевой М.А. остается на прежних условиях, однако Григорьева М.А. с членами семьи проживала в комнате 11,3 кв.м, которая была передана впоследствии Поляковой В.И., что также влечёт невозможность исполнения решения суда в указанной части.

Судебная коллегия также находит необоснованной ссылку суда первой инстанции на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 22 июня 2009 г., которым прежний собственник 1/4 доли спорной квартиры - Куреленков В.Е., продавший указанную долю истице, был вселен в квартиру, и судом был определен порядок пользования жилым помещением, при котором Куреленкову В.Е. в пользование была выделена жилая комната площадью 11,3 кв.м, поскольку Полякова В.И. не участвовала в рассмотрении данного дела.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права существенными, они повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем обжалуемые судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 16 мая 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 декабря 2013 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Обзор документа

Собственник (1/4) доли в праве собственности на квартиру обратился в суд с целью вселиться в нее.

Как указал истец, ответчики (один из которых - собственник 3/4 доли) препятствуют его проживанию в квартире.

Суд двух инстанций сочли, что требование можно удовлетворить путем выделения в пользование истца одной из трех комнат в квартире.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и указала следующее.

В силу ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Если это сделать невозможно, он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из этих норм и ранее сформулированных разъяснений, порядок пользования общим имуществом между сособственниками можно определить лишь в определенном случае.

Такое возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника может быть передано конкретное имущество (часть общего имущества, соразмерная его доле).

Поэтому суд должен был учитывать не только сложившейся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в нем, но и реальную возможность пользования жилой площадью без нарушения прав других лиц, которые имеют на это право.

В данном случае нижестоящие суды это не учли.

Так, истцу была выделена комната, проход в которую возможен только через комнату, переданную в пользование ответчику.

В данной комнате находился единственный вход в кладовую, т. е. в итоге ответчики лишились доступа к ней.

Также нижестоящие суды учли иной спор, в рамках которого в эту же комнату в судебном порядке ранее был вселен предыдущий собственник 1/4 доли (позже продавший ее истцу).

Время чтения: 7 минут

Покупка доли в квартире – распространенное явление в России. Обычно такую сделку заключают те, у кого нет финансовой возможности приобрести жилье целиком. Однако владельцы долей не всегда знают, как пользоваться помещением, которое находится в совместном владении. Чтобы это незнание не повлекло за собой неприятные ситуации при эксплуатации квартиры, необходимо детально изучить порядок пользования жилым помещением в долевой собственности и придерживаться его.

• правило расчета площади, которая достается сособственникам при определенных условиях;
• право получения компенсации содольщиком;
• особенности раздела затрат между совладельцами;
• преимущественное право на покупку и так далее.

Наряду с кодифицированными источниками, важную роль играет судебная практика. На неё ориентируются другие представители органов правосудия при рассмотрении дел. Так, ряд вопросов по долевой собственности детально регламентирован в Постановлении Пленума Верховного Суда N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”.

Понятие порядка пользования жилплощадью и необходимость его определения

Распоряжаться долевым имуществом нужно с учётом множества нюансов. Незнание своих прав и норм ГК РФ часто вызывает трудности с эксплуатацией квартиры у граждан.

Желательно заранее выяснить, что такое порядок пользования, на каких принципах он строится, что нужно для его определения. В большинстве случаев особенности эксплуатации помещения хозяева обсуждают в устной форме, реже заключается нотариально заверенное письменное соглашение.

Лучше обойтись без судебных споров, сэкономив время и деньги. Но при конфликтной ситуации это единственный способ решить проблему.

Определение порядка пользования жилым помещением органами правосудия осуществляется достаточно часто. Это единственный вариант, если общее имущество невозможно разделить или выделить из него долю в натуре: сделать отдельный вход, кухню и так далее.

Базовые правила определения порядка эксплуатации жилплощади

Обращение в суд по поводу определения правил эксплуатации жилья в долевой собственности не всегда заканчивается выделением доли участника в натуре. Орган правосудия вправе отказать истцу, если такие действия нельзя выполнить без нанесения несоразмерного ущерба имуществу. Это не ограничивает права участника долевой собственности потребовать определить порядок пользования квартирой, если договоренности между владельцами не достигнуто.

При рассмотрении такого дела судья в первую очередь учитывает:

• особенности эксплуатации жилплощади, которые могут не соответствовать законным долям в праве на общую собственность;
• реальную возможность использовать недвижимость совместно;
• степень нуждаемости в имуществе каждого из владельцев.

Правила определения порядка пользования гласят, что граждане получают конкретную часть, к примеру, квартиры, соразмерно доле с сохранением права общей собственности.



Определение порядка пользования коммунальным жилым помещением

На законодательном уровне не определены нормы, регулирующие порядок эксплуатации муниципального жилья. Не прописано и то, как происходит пользование социальным жильем. Суд устанавливает правила только в отношении имущества, находящего в личной собственности.

Требование передачи в пользование помещений в муниципальной жилплощади повлечет изменение условий соглашения социального найма. В ч.2 ст.69 ЖК РФ закреплен принцип равенства обязанностей и прав нанимателя жилья и членов его семьи. Каждый сонаниматель обладает равными правами на эксплуатацию всего жилого помещения.

С учётом этого определить условия и порядок пользования муниципальной квартирой на законных началах невозможно.

Эксплуатация земли в долевой собственности

Выполнить реальный раздел участка земли очень сложно, а иногда и вовсе невозможно. При этом часто совладельцы не могут договориться об условиях использования территории.

Чтобы установить порядок пользования земельным участком, суды учитывают его правовой статус. Если земля находится в собственности двух и более лиц, применяется норма установления правил ее использования по соотношению долей.

Порядок эксплуатации земельного участка определяется с учётом долей в праве собственности на постройку, которая находится на этой территории.

Суд может определить порядок, ориентируясь на совместное пользование земельным участком собственниками дома на практике. Законодательно это подкреплено в ст. 35 ЗК РФ . Такой порядок предполагает добровольное соглашение сторон на осуществление подобных действий. Заключается оно устно или в письменном виде.



Процедура определения порядка пользования жильем

Как правило, для установления порядка эксплуатации квартиры кто-то из ее собственников направляет совладельцам письменное предложение об определении условий пользования помещением и заключении соглашения. Если не удастся уладить вопрос, по крайней мере эта инициатива одного из владельцев будет закреплена документально.

В судебном порядке определение порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности осуществляется на основании искового заявления. Требования к его содержанию указаны в ч.2 ст. 131 ГПК РФ. Сторонами по спору выступают только совладельцы (не наниматели и члены семьи владельцев).

К иску нужно прикрепить пакет документов, перечень которых содержится в ст. 132 ГПК РФ.



После этого остается лишь дождаться решения суда.

Определение режима эксплуатации по договоренности сторон

Обоюдное соглашение о порядке пользования долевой собственностью – самый простой и эффективный вариант решения вопроса. Законодатель предписывает участникам долевой собственности составить письменный договор. Для перестраховки этот документ желательно заверить у нотариуса.

В соглашении уточняется:

• предмет договора;
• правила пользования квартирой, оплаты жилищно-коммунальных услуг;
• обязанности сторон;
• ответственность за невыполнение договоренностей;
• порядок разрешения споров.

Документ скрепляется подписями совладельцев.

Ознакомьтесь с тем, как выглядит образец соглашения об определении порядка совместного пользования жилым помещением.

Обращение в суд

К сожалению, не всегда стороны идут на компромисс. В таких ситуациях независимым арбитром выступает суд.

Ответ на вопрос, куда подавать иск, зависит от заявленных требований. Истец должен помнить три основных правила:

1. Пакет документов передается в орган правосудия по месту нахождения имущества.
2. Если речь идет исключительно о порядке эксплуатации, обязанность возлагается на мировой суд (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
3. При предъявлении иных требований неимущественного характера производство передается в районный суд. Также эта инстанция рассматривает иски имущественного характера, например, о признании права собственности на долю, если его цена превышает 50 тыс. рублей.

После вынесения решения нужно дождаться, пока оно обретет законную силу (по окончании сроков на подачу апелляции).

Сбор необходимых бумаг

Исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением – главный документ при обращении в суд.

Дополнительно следует подготовить:

• письменное подтверждение права собственности;
• выписку из домой книги или карту учета всех жильцов жилого помещения;
• план квартиры с экспликацией из БТИ;
• документы, которые могут подтвердить порядок, сложившейся ранее, к примеру, до конфликта (квитанции на мебель, технику и прочее);
• подтверждение родственных связей между совладельцами или прописанными субъектами.

Во многом благоприятный исход зависит от тщательной подготовки к заседанию.

Общие сведения о судебном рассмотрении

В ст. 154 ГПК РФ закреплен 2-месячный срок рассмотрения гражданских дел. В мировых судах он составляет один месяц. На практике эти сроки соблюдаются не всегда, так как суды чрезмерно загружены производствами.

Если потребуется проведение экспертизы, продолжительность процедуры затянется ещё больше.

В ходе заседания орган правосудия анализирует доказательства, заслушивает стороны, при необходимости судья задает вопросы. Оценив обстоятельства дела, суд выносит решение по существу.

Что влияет на решение суда

При рассмотрении дела суд в первую очередь опирается на законность требований сторон. Однако и другие факторы могут иметь значение, например:

1. Размер доли каждого владельца.
2. Фактически сложившийся порядок эксплуатации жилого помещения.
3. Планировка квартиры (на предмет возможности выделения изолированной доли).
4. Количество проходных и отдельных помещений в жилой собственности.
5. Состав владельцев, семейные связи.
6. Наличие другого имущества у собственников.

В таких спорах очень пригодится юридическая помощь. Желательно получить хотя бы одну консультацию, в ходе которой специалист объяснит, на чем нужно делать акцент в суде.

Доля в жилом помещении

Когда в суде рассматривается установление параметров доли собственности, во внимание принимаются такие факторы как:

• возраст;
• наличие или отсутствие детей;
• профессиональная деятельность;
• инвалидность и так далее.

Выделение доли часто сопровождается сложностями, особенно если квартира небольшая, а претендентов на неё много. Выделить в натуре долю для каждого будет трудно. Проще это сделать в приватном домовладении.

Узнайте больше о том, как поэтапно осуществляется .

Нарушение порядка эксплуатации жилплощади

Даже при письменном соглашении или решении суда в пользу лица порой все же возникают конфликты относительно пользования квартирой. Важно разобраться в ситуации и действовать по закону.

Проще подобная проблема решается в муниципальной жилплощади. В соответствии с законом, каждая комната изначально находится в собственности отдельного лица, значит, воспользоваться этим помещением никто, кроме указанного владельца, не может. В противном случае следует подать заявление в правоохранительные структуры.

Порядок пользования жилым помещением должен быть оптимальным для всех хозяев. При нарушении прав владелец имеет все основания обратиться в суд с новым иском о вселении или об изменения порядка эксплуатации квартиры.

Продажа доли (комнаты) – это реализация проблемной недвижимости. Не исключено, что прежний порядок пользования будет нарушен новым владельцем. Спорную ситуацию придется решать через суд, теряя время и деньги. Также нет гарантии, что к окончанию процесса не произойдет смена владельца.

Вариант покупки комнаты в коммуналке нужно тщательно изучать. Один из важных нюансов состоит в том, что для прочих жильцов в отношении другого собственника порядок пользования также прекращает действовать.

Анализ судебных решений

Рассматривая споры жилищного права, органы правосудия нередко принимают решения, на которые в будущем ориентируются и другие суды. Формируется своего рода дополнительный законодательный источник.

Практика в делах по установлению правил использования жилой недвижимости в долевой собственности исходит из сформированного порядка пользования имуществом. А он не всегда соответствует долям в праве общего владения.

Нередко орган правосудия отказывает в удовлетворении иска, мотивируя это:

• невозможностью эксплуатации жилья совместно с остальными хозяевами собственности;
• несоответствием требований площади помещений размеру доли владельца;
• отсутствием нужды у истца в жилплощади.

Субъекту, который хочет выиграть дело, следует в первую очередь проанализировать эти моменты.

Выводы

Споры по поводу жилых помещений отнимают время и силы. Это касается и определения порядка эксплуатации квартиры. В идеале владельцы могут заключить между собой соглашение. Если компромисс невозможен, вопрос решается через суд. Изучая дело, суд учитывает много нюансов, причем размер доли не всегда имеет определяющее значение.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.