Прогноз цен на квартиры на год. Рынок недвижимости, который гуляет сам по себе. Прогнозы в деталях
Цены на недвижимость в Москве() |
Дек 17 | Ноя 17 | Дек 16 |
|---|---|---|---|
| 166 656 | +0,2% | -1,7% | |
| 2 829 | -0,7% | +4,8% | |
| 2 392 | -1,7% | -6,2% |
В 2017 г. цены на вторичные квартиры в Москве продолжали ползти вниз на фоне сокращения платежеспособного спроса и под давлением огромного объема предложения новостроек. Но, скорее всего, квадратный метр потерял бы много больше, если бы не ипотека, ставки по которой опустились до рекордно низкого уровня.
По данным аналитического центра , в 2017 г. рублевый индекс стоимости жилья в столице снизился на 1,7% и по итогам года составил в среднем около 167 000 руб. за квадратный метр. Однако помимо явного уменьшения стоимости метра, которое отражает динамика заявленных цен, есть еще и неявное – за счет скидок и торга. Продажные цены (по итогам реальных сделок) за год упали примерно на 7-8% - см. « ».
Следует отметить, что рынку недвижимости очень сильно помогло рекордное снижение ипотечных ставок. Напомним, благодаря уменьшению инфляции и ключевой ставки Центробанка ипотека на покупку готового жилья к концу года подешевела примерно до 10% годовых. Для сравнения: год назад средняя ставка выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке составляла почти 13%.
Скорее всего, если бы не ипотека, просадка цен была бы более существенной, ближе к 10%, потому что уменьшение ставки по кредитам увеличивает платежеспособность потенциальных покупателей и делает жилье более доступным.
Насколько именно, можно посчитать с помощью на При ставке в 13%, первоначальном взносе 20% и 15-летнем сроке кредита ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 8 млн руб. составит почти 81 000 руб. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 50% (а лучше 30%) дохода заемщика – таковы требования банков, при такой ставке ипотечник должен получать более 160 000 руб. в месяц. А при ставке 10% банку придётся отдавать около 69 000 руб. в месяц, а необходимый уровень доходов снижается до 138 000 руб.
В разрезе типов жилья больше всего, на 6,5%, подешевел самый дорогой сегмент – монолитно-кирпичных домов, где сосредоточено большинство предложений бизнес-класса. Уценка высокобюджетной недвижимости носит «догоняющий» характер. Дело в том, что, в отличие от экономкласса, который дешевеет с 2015 г., цены на дорогое жилье очень долго демонстрировали феноменальную устойчивость. Например, по итогам 2016 г. монолит-кирпич потерял менее 1%, а старая панель – почти 7% (см. « »).
Однако, как неоднократно предупреждал сайт, стабильность цен на дорогую недвижимость – кажущаяся: высокобюджетный сегмент всегда дольше сопротивляется изменению экономических реалий, но в итоге дешевеет не меньше, чем массовое жилье.
Так произошло и на этот раз. К середине 2017 г. собственники переоцененных квартир, за два года так и не дождавшиеся покупателей с докризисными бюджетами, . И, как следствие, к осени цены в дорогом сегменте опережающими темпами пошли вниз (см. « »).
Лучше всего по итогам 2017 г. показали себя кирпичные пятиэтажки – они единственные оказались в плюсе, хотя и небольшом (1,2%). По-видимому, этот сегмент стал главным бенефициаром запущенной московскими властями ветхого жилья. При этом панельные хрущевки реновация вытянуть в положительную зону не смогла – они потеряли 2%. Разнонаправленная ценовая динамика двух похожих, на первый взгляд, сегментов, объясняется ощутимой разницей в качестве жилья - ведь новую квартиру если и дадут, то нескоро, а дожидаться переезда в кирпичной пятиэтажке много приятнее, чем в панельной.
Впрочем, падение заявленных цен на «хрущобы» шумиха вокруг реновации все же отчасти замедлила – другие типы панельных домов подешевели больше.
Наряду с кирпичными пятиэтажками чуть лучше рынка в 2017 г. выглядели сталинки и типовые кирпичные дома. Главное преимущество сегмента – хорошее местоположение: такие дома обычно расположены относительно недалеко от центра, рядом со станциями метро.
Все вышеописанные тренды отражает динамика цен по географии. В аутсайдерах рынка по итогам 2017 г. оказались самые дорогие округа: Центральный, Западный, Юго-Западный. Лучше них, но хуже рынка в среднем – экологически неблагополучные и удаленные от центра Южный и Юго-Восточный округа, в основном застроенные панельным жильем. А в лидеры вышли демократичные округа с большим количеством кирпичных пятиэтажек и/или сталинок – Северный, Восточный, Северо-Западный.
Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен по комнатности. Сильнее всего подешевели большие и, следовательно, дорогие квартиры – многокомнатные и трехкомнатные. Цены на «однушки» (их много в пятиэтажках) снизились только на 1%, а «двушки» вышли в ноль – это самый востребованный среди семейных покупателей вариант.
| () | РУБ | Дек 17 | Дек 16 |
|---|---|---|---|
| Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 134 550 | -2,0% | |
| Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 140 677 | -3,0% | |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 154 580 | -2,6% | |
| Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 156 112 | +1,2% | |
| Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 190 809 | -1,1% | |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 203 946 | -6,5% | |
| Все панельные и блочные дома | 143 269 | -2,5% | |
| Все монолитные и кирпичные дома | 183 622 | -2,6% | |
| () | РУБ | Дек 17 | Дек 16 |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные квартиры | 157 938 | -1,0% | |
| Двухкомнатные квартиры | 161 767 | 0,0% | |
| Трехкомнатные квартиры | 157 820 | -3,8% | |
| Многокомнатные квартиры | 189 160 | -7,2% | |
| () | РУБ | Дек 17 | Дек 16 |
|---|---|---|---|
| Центральный округ | 307 039 | -9,7% | |
| Северный округ | 160 353 | 0,0% | |
| Северо-Восточный округ | 144 978 | -1,1% | |
| Восточный округ | 148 748 | -0,3% | |
| Юго-Восточный округ | 131 369 | -2,6% | |
| Южный округ | 138 497 | -2,8% | |
| Юго-Западный округ | 201 767 | -3,3% | |
| Западный округ | 182 739 | -4,7% | |
| Северо-Западный округ | 168 129 | -0,5% | |
| Все районы за МКАД | 122 886 | -0,8% | |
Цены на рынке недвижимости на протяжении длительного периода остаются неизменными, при этом сохраняется тренд к снижению. По итогам 2017 года можно сказать, что сложились благоприятные условия для покупки недвижимости, связанные еще и со снижением ставки по ипотеке, которая достигает 7% годовых. Действуют льготные программы, государственные субсидии, скидки от застройщиков. Так стоит ли покупать жилье или лучше отложить сделку на следующий год? Каковы перспективы рынка недвижимости? Является ли вложение денег в жилье выгодным и экономически оправданным?
Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года
Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:
Застройщики постоянно проводят акции, партнерские и ценовые скидки для клиентов, что вызвано жесткой конкуренцией в отрасли. По итогам 2017 года цены не увеличились, однако существенно вырос ввод в эксплуатацию новых корпусов.
Стоит ли жителям столицы покупать квартиры в ипотеку или лучше подождать следующего года? Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. Наиболее низкая ставка по ипотеке – 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка – 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно.
Сегодня ипотечные ставки существенно снизились, а банки реализуют разнообразные схемы покупки объектов. Даже если в 2018 году ипотека окажется выгоднее, можно рефинансировать действующей кредит.
Покупать жилье в ипотеку или лучше накопить нужную сумму? Безусловно, это решает каждый человек самостоятельно. Если вы нашли подходящую квартиру, которая вас полностью устраивает по цене, стоит взять кредит. Если же оптимальных предложений на рынке пока нет, можно продолжать копить. Правда, есть риск финансовых потрясений и потери сбережений, как это было в 2014 году. Тем, кто копит, лучше большую половину сбережений перевести в валюту и положить в Сбербанк или ВТБ – наличными в ячейку.
Ценник на жилье от застройщика оказывается ниже ввиду невысокого спроса и внушительного объема вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Какая же сумма нужна, чтобы приобрести первичное жилье?
В целом, покупка квартиры от застройщика – это наиболее привлекательный вариант. Мало того, что вас ждут акции, сниженные ставки, так и цены оказываются доступными. Так, выбрав квартиру в новом комплексе «Лайнер» и оплатив 100% ее стоимости, вы получите дизайнерскую отделку и кухню, оборудованную современной техникой.
Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:
Но говорить о средней цене не стоит, ведь она зависит не только от перспектив развития рынка, уровня спроса и предложения, но и выбранного объекта, его расположения, наличия инфраструктуры.
Инвестиционная привлекательность недвижимости пусть и снижена по итогам прошлых лет, но по-прежнему сохранится. Вкладывать деньги на стадии строительства, а затем перепродавать квартиры по переуступке все так же целесообразно. На рынке еще остаются классические инвесторы, приобретающие квадратные метры для перепродажи через несколько лет, а также для сдачи в аренду.
Ждать резкого снижения цен в 2018 году не приходится, хотя покупатели могут найти интересное предложение за счет внушительных скидок от застройщика. Правда, обычно акции действуют не на весь объем квартир – гарантировать, что предложение вас устроит, нельзя. Не приходится рассчитывать и на существенное снижение цен – стоимость жилья и так предельно низкая, а учитывая постоянное подорожание земли, стройматериалов и возведения, застройщики просто не могут допустить еще больших скидок.
Покупать квартиру в ипотеку сегодня действительно стоит, особенно, если ваши накопления растут недостаточно быстро. Если же вам удается откладывать не менее 100-200 тысяч в месяц, стоит подождать, чтобы не брать большую сумму в долг у банка.
перспективы рынка недвижимости,
Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:
- Недвижимость все меньше интересует инвесторов и спекулянтов, планирующих вложить деньги в краткосрочной перспективе;
- В отличие от рынка других городов, в столице большим спросом пользуется элитное жилье – застройщики возводят здания премиум класса. Так, в Раменках в скором времени появится свыше 140 тыс. кв.м. жилья бизнес-класса;
- Вкладывать деньги целесообразно на ранних стадиях строительства, так, в комплексе «Садовые Кварталы» цена метра изначально составляет 450 тыс. рублей, а на стадии готовности возрастает до 600 тысяч;
- Качество объектов существенно улучшилось по сравнению с прошлым десятилетием. С ростом конкуренции растет и уровень комфорта – объекты комфорт-класса снабжены развитой инфраструктурой и необычными планировочными решениями;
- Стираются границы между классами жилья, а приобрести квартиру уровня комфорт можно даже дешевле эконом-сегмента.
- По-прежнему огромным спросом пользуются квартиры малой площади и соответствующей цены. Купить сразу большую и комфортную квартиру в Москве могут себе позволить далеко не все.
Ипотека – стоит ли брать в 2017 году?
Стоит ли жителям столицы покупать квартиры в ипотеку или лучше подождать следующего года? Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. Наиболее низкая ставка по ипотеке – 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка – 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно. Сегодня ипотечные ставки существенно снизились, а банки реализуют разнообразные схемы покупки объектов. Даже если в 2018 году ипотека окажется выгоднее, можно рефинансировать действующей кредит. Покупать жилье в ипотеку или лучше накопить нужную сумму? Безусловно, это решает каждый человек самостоятельно. Если вы нашли подходящую квартиру, которая вас полностью устраивает по цене, стоит взять кредит. Если же оптимальных предложений на рынке пока нет, можно продолжать копить. Правда, есть риск финансовых потрясений и потери сбережений, как это было в 2014 году. Тем, кто копит, лучше большую половину сбережений перевести в валюту и положить в Сбербанк или ВТБ – наличными в ячейку.Что выгоднее: жилье за МКАД или в его пределах?
Ценник на жилье от застройщика оказывается ниже ввиду невысокого спроса и внушительного объема вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Какая же сумма нужна, чтобы приобрести первичное жилье?- Если не принципиальна близость к центру, за МКАД можно подобрать массу интересных вариантов. К примеру, в Новой Москве в ЖК «Испанские Кварталы» за 6,5 млн. рублей реализуют трехкомнатные квартиры;
- Если ищете жилье с развитой инфраструктурой поблизости, однокомнатные апартаменты – наиболее доступный бюджетный вариант. За 5,3 млн. можно купить студию на Ходынском поле с ТРЦ «Аквапарк», школами и детскими садиками поблизости;
- Вторичное жилье реализуется по цене, которая напрямую зависит от расположения здания и желаний собственника.
Перспективы развития рынка недвижимости: чего ожидать?
Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:- Вторичное жилье – 100-140 тысяч рублей за кв.м.;
- Новостройки эконом-класса – 100 тысяч;
- Жилье сегмента комфорт – 120-140 тысяч;
- Бизнес-класс – менее 200 тысяч.
В 2015 году я уже писал статью о со своими прогнозами на будущее рынка недвижимости. В этом году решил продолжить традицию и написать прогноз рынка недвижимости на 2017 и 2018 года. Так как я риэлтор в Москве, поэтому делаю прогноз рынка недвижимости в Москве.
Начать мою аналитику хочется с того, что спрос на недвижимость был всегда! Недвижимость – это товар из разряда необходимых. Уменьшаться могла только платёжеспособность покупателей, а не их количество. Также, я не считаю, что происходящее на рынке сейчас можно назвать кризисом. Кризис был в 2008-м году. А то, что происходит в экономике России с 2015 года можно назвать одним словом: доступ к шальным деньгам закрыт! Причем для всех, начиная от простого гражданина, заканчивая государством. Так что мы просто живем в период реальной экономики. А все разговоры про кризис надо отнести в сторону геополитического передела мира. А поскольку я затронул политику, не могу упомянуть факт будущих президентских выборов в РФ. Предполагаю, случится небольшое насыщение рынка деньгами, что немного повлияет на платежеспособность покупателей.
В 2016 году количество предложений на рынке жилой недвижимости достигло исторического максимума. И судя по всему, в ближайший год, объем ввода нового жилья подать не собирается. Предполагаю, мы еще увидим крупные банкротства некоторых застройщиков. Если вспомнить ситуацию на рынке новостроек десять лет назад, все квартиры раскупались на первоначальном этапе строительства. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Стоят построенные дома, в которых больше половины квартир не проданы. Причём, большое количество таких квартир уже с отделкой или с качественным ремонтом. И весь этот объем не проданных новостроек составляет прямую конкуренцию квартирам на рынке вторичной недвижимости. Потому что цена в новостройках ниже (или такая же), качество в большинстве случаев выше и после покупки можно сразу переезжать и жить.
Что мы имеем по факту?
1. Покупательский спрос не уменьшился, а только сократил свою платёжеспособность.
2. Количество предложений на рынке превышает спрос и продолжает нарастать.
3. Кризис уже несколько лет вялотекущей и продолжает сохранять свою стабильность.
Исходя из этого, мой прогноз рынка недвижимости следующий — рынок сохранит стою тенденцию к медленному, но верному понижению цен. Это будет продолжаться плавно и в течение ближайших двух лет. Я не жду резких обвалов цен, как и какого-нибудь повышения. Динамика рынка говорит о том, что ежегодное прогнозируемое понижение стоимости недвижимости будет происходить в пределах 5-10 %.
Что же делать в данной ситуации ?
Первый и самый основной совет — быть реалистами и изучать прогнозы рынка недвижимости. Надо понимать, что не будет больше на рынке покупателя готового не глядя и не торгуясь купить вашу квартиру. Перед тем, как принять решение о покупке, покупатель изучить все многочисленные предложения и выберет из них самое лучшее и самое дешёвое. Поэтому, если вы хотите продать квартиру, смотрите на динамику рынка на полгода вперёд. Проще говоря, хотите продать квартиру сейчас ставьте за неё цену, которая будет на неё через полгода. Или окажетесь одним из вагонов поезда стоящего на запасном пути. Также, стоит принять в расчёт, изменившейся менталитет московского покупателя. На сегодняшний день, покупатель в большинстве случаев, отдаст приоритет новому современному жилью в ближайшем Подмосковье, чем купит квартиру за те же деньги в старых пяти- или девяти- этажках в Москве.
А ?
Не стоит больше рассчитывать на резкое снижение цен на недвижимость. Да, как я уже писал, цены в любом случае будут медленно снижаться. Но что нужно покупателю? Решить свою жилищную проблему, а выжидательная позиция, с учётом ежегодный денежный инфляции, не решит ничьих проблем. Лучшая позиция покупателя на рынке недвижимости, купить сейчас лучшую недвижимость по самый выгодный цене.
Ну а что делать тем, кто хочет вложить деньги в жилую недвижимость с инвестиционными целями (сдавать в аренду или выгодно продать через несколько лет)? Сразу хочу разочаровать, это мероприятие изначально обречено на провал. Максимум, который можно получить сейчас на сдаче квартиры в аренду – 4 или 5 % годовых. Не забудьте вычесть налог на недвижимость, налог на доход, амортизационные расходы, и все станет ещё печальнее. А про надежды дороже через несколько лет, вообще говорить не вижу смысла.
Вот такой видится мне, исходя из моих знаний и профессионального опыта. Могу ли я ошибаться? Конечно могу! К сожалению, в нашей стране любую аналитику можно перечеркнуть росчерком пера кого-нибудь из сильных мира сего. Но тут уж я бессилен.
Кризис оставил заметный отпечаток на каждой из сфер экономики РФ. В частности он затронул жилищную сферу. Люди уже сегодня ищут достоверные прогнозы цен на недвижимость в 2017 году. От аналитиков данной отрасли можно услышать о грядущей нестабильности и снижении спроса. Все это следствие санкций, падения цены за баррель нефти, роста курса инвалюты, ставок банковского кредитования, плохой платежеспособности граждан. Эти факторы ощутимо отражаются и на застройщиках.
В столице РФ реакция на кризисное положение проявляется в меньшей мере. Там живет много небедных людей, у которых пока есть возможность вкладывать средства в недвижимость. Спонсоры не прекращают работать над масштабными постройками в различных уголках Москвы. Однако эксперты напоминают, что по сравнению со стабильными годами до кризиса это всего капля в море и остатки былого величия. В ближайшем будущем кризис сферы недвижимости поглотит всё государство.
Экспертам не удалось сойтись во мнениях. Одни утверждают, что расценки на недвижимость упадут, по мнению других повышение стоимости стройматериалов повлечет за собой подорожание квадратного метра, ведь компаниям-застройщикам также нужно покрывать свои нужды. Кроме закупки сырья им нужно осуществлять выплату заработных плат сотрудникам, обеспечивать страховку и тратиться на логистику. Нужно более подробно разобраться в точках зрения, существующих на данный момент.
Прогноз недвижимости на 2017-2018 гг.
В палате недвижимости Урала утверждают, что в течение ближайших двух лет произойдут серьезные потрясения. Т.Деменюк (гильдия риэлторов России) дала прогноз на недвижимость в 2017 году:
- она заметила, что уже сейчас рынок жилья становится менее доходным. Несколько лет назад ситуация в отрасли была куда более ободряющей;
- по результатам опросов 1 из 10 жителей РФ, планировавших купить квартиру, отказался от своего замысла, в то время как 1 из 6 – сдвинул его на неопределенное время;
- уже в начале 2016 г. произошла рецессия рынка, дающая все основания полагать, что в будущем граждан ждет неминуемый кризис;
- стабилизация наступит не ранее 2020 г., и то лишь в том случае, если произойдет нормализация ипотечных кредитов, будет предоставлена господдержка и помощь региональным администрациям;
- по мнению Деменюк цена за 1 кв.м. в следующем году снизится;
- для Екатеринбурга возможна корректировка в 5-7% от нынешней стоимости. Более точные цифры будут зависеть от качества, престижности, удобства и общего состояния объектов;
- себестоимость 1 кв.м. жилой площади достаточно высока и достигает 45 тыс. руб., если не учитывать кредитные начисления и страховки. Так что если снижение цен и произойдет, оно не будет существенным. Однако что-то все же лучше, чем ничего.
Причина такому положению дел – общая ситуация в стране. Чтоб иметь о ней наиболее полное представление, полезно ознакомиться с на сайте сайт.
Свой прогноз для рынка недвижимости 2016-2017 годов дала Уральская палата недвижимости. Её аналитики полагают, что подешеветь могут квартиры старого фонда, то есть в домах, построенных в 60-70 годы 20-го в. Речь идет о снижении цен на 6-7%. Президент организации Э.Богданов придерживается мнения, что в 2017 г. купить квартиру станет легче, чем сейчас. Рынок изобилует предложениями, так что, поторговавшись можно приобрести жилье по сниженной цене.
Свой комментарий дал В.Трапезников, занимающий пост исполнительного директора. Он считает, что в 2017-2018 гг. застройщики должны будут прилагать больше усилий для привлечения покупателей, поскольку приобретать будут исключительно жилье наивысшего качества. Последнее десятилетие у застройщиков было меньше хлопот. Продавцы получали большую выгоду на рынке жилья, покупателей становилось все больше, а квартиры раскупали еще до того, как объект был сдан.
В следующем году, как полагают эксперты, в момент сдачи в эксплуатацию домов, лишь 50% квартир обретут владельцев. Застройщикам придется делать упор на качестве жилья и сопряженной инфраструктуры, так что российскому населению предоставят новое поколение новостроек.
И. Доброхотова (Бест-Новострой) утверждает, что позитивный сценарий маловероятен в сложившейся ситуации. В своем прогнозе рынка недвижимости в 2017 году она говорит, что даже повышение стоимости барреля нефти до 45 долл. не спасет сферу от кризисного состояния, рецессия будет происходить и дальше. Пока нефть стоит 30 долл., застройщики должны будут отложить многие проекты, а некоторые из них коренным образом изменить (уменьшить метраж квартир, закупить более дешевые стройматериалы). У рынка есть шанс продержаться, если со стороны застройщиков будут введены программы рассрочки на долгосрочной основе.
Стоимость вторичной недвижимости
Россияне не перестают делать вклады в недвижимость, тем ни менее «вторичка» стабильно дешевеет с начала текущего года, на неё падает спрос. Специалисты утверждают, что уже сейчас можно сделать вывод о грядущем снижении масштабов строительства. Это объясняется урезанием доступа к ипотечному кредитованию. В сегодняшних реалиях немногие из россиян могут без лишних хлопот приобрести квартиру, не пользуясь услугами банка.
Учитывая высокую стоимость 1 кв.м., большая часть граждан отдает предпочтение именно вторичному рынку. Цены в данном сегменте рынка неумолимо растут и люди готовы пожертвовать некоторыми удобствами. Например, в 2015 г. жилье в центральных областях государства подорожало на 15%, а на Урале «вторичка» стала стоить на 10% больше. Так что прогнозы недвижимости 2017 год для Москвы характеризуются прямо таки космическими расценками, в особенности на новостройки. Уже заметен рост в 18% по отношению к прошлому году.
Стоимость «люксовых» квартир в отдаленных от центра городах увеличилась на 3%. За повышенную комфортность апартаментов приходится платить на 11% больше.
Первичная недвижимость
Потенциальные покупатели оживились из-за стагнации рынка недвижимости. Они считают, что объемы строительства постепенно падают, как и спрос. То есть купить квартиру можно будет по более низкой цене, чем ранее. Однако Утопией будет продажа жилья строительными компаниями с убытком для себя. Компании уже сейчас признают, что с огромной вероятностью им придется повышать цены примерно на 14-16%.
Петербургские аналитики и сотрудники риелторских компаний утверждают, что подорожание составит около 11-13%. Еще в 2015 г. было заключено на 40% меньше договоров о покупке недвижимости, чем ранее. Тенденция обещает только окрепнуть в будущем. Многие проекты замораживают, не видя в них целесообразности или не имея достаточных средств для строительства. Например, на территории Екатеринбурга недостроенными остались 30 тыс.кв.м. жилья.
Если экономическая ситуация будет ухудшаться и дальше, еще больше строек остановятся. Основными причинами тому служат падение цены на нефть, шаткая позиция рубля, санкции с запада. Все они тесно переплетены между собой. Так что лишь улучшение общеэкономической атмосферы сможет спасти ситуацию. Если никакие позитивные подвижки не произойдут, спрос на недвижимость снизится на 30% во всей РФ, а в отдельных областях – на 50%.
Прогноз для недвижимости на Украине на 2017 год
Покупательская способность украинцев также падает, нестабильным остается положение национальной валюты. Застройщикам первичного рынка ничего не остается, кроме как организовывать всевозможные скидки и акции, чтоб привлечь покупателей.
Лучше ситуация у тех компаний, что строят квартиры типа «эконом» или небольшого размера. В данном секторе наблюдается даже некоторый рост спроса. Украинцы страхуют свои средства, вкладывая их в недвижимость, поскольку считают этот путь более надежным, чем пользование услугами банков, которые неоднократно подводили граждан в течение кризиса, начавшегося в 2009 г.
Когда произошла очередная валютная лихорадка, это достаточно явно сказалось на цене недвижимости. Цены упали во всех регионах, даже на западе. Рынок этой части страны был стабилен еще в 2015 г. Хотя если перевести долларовые цены в гривну, предложения строительных компаний резко теряют свою привлекательность.
В.Несин (Риэлторская палата Украины) дал негативный прогноз цен на недвижимость в Украине в 2017 году. Он считает, что они вырастут и достигнут уровня, который наблюдался перед кризисом. Если данная точка зрения верна, покупать квартиры украинцам нужно именно в последние месяцы 2016 г., пока цены еще относительно привлекательны.
В окраине Киева сейчас можно приобрести квартиру с 1 комнатой за 25 тыс.долл. Эксперт говорит о том, что в следующем году такая цена останется лишь приятным воспоминанием. Объяснить это можно несколькими факторами: ожидается улучшение благосостояния жителей Украины и рост спроса со стороны заграничных инвесторов. Аналитики настаивают на грядущем прогрессе рынка, однако, с медленной динамикой.
Серьезные кризисные явления в российской и общемировой экономиках способствуют стагнации на рынке жилья, снижению цен и, соответственно, падению реального спроса населения.
Ситуация на рынке недвижимости сегодня характеризуется уменьшением объема продаж в , падением цен на жилые объекты старого фонда, снижением общего количества сделок и выданных банками ипотечных займов.
Такие тенденции были сформированы постепенно, за последние 2-3 года, в силу следующих причин:
- введение политических и экономических санкций против России, запрета на приобретение ценных бумаг крупными российскими инвестиционными компаниями и частными бизнесменами за границей;
- повышение себестоимости возводимых новостроек;
- снижение объемов и, как следствие, банкротство строительных компаний;
- снижение платежеспособности потенциальных покупателей и отсутствие стабильного роста их доходов, трудности в оплате задолженности по ;
- нестабильность курсов валют, порождающая проблему с ипотекой в иностранной валюте при пересчете на российские рубли;
- повышение процентных ставок по вновь выдаваемым ипотечным займам и ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам и объектам залога;
- ограничения сроков и субсидированием.
Все это негативно сказалось на процессах ценообразования на рынке жилья, объемах продаж и аренды жилых объектов.
Соотношение спроса и предложения
Большинство прогнозов российских экономистов сводится к общему мнению, что в 2017 году стоит ждать продолжения общей тенденции рецессии и падения цен на недвижимость . Если в 2015-2016 годах наблюдалось постепенное снижение доходности граждан и спроса на жилье и коммерческую недвижимость, то в следующем возможно достижение «дна» или коллапс рынка.
Причем процесс этот будет носить затяжной характер продолжительностью от 2 до 4 лет.
Фаза стремительного падения будет характеризоваться следующими явлениями:
- нового жилья, скорее всего, будут стремиться к минимизации рисков, уменьшая объемы вводимых площадей, и выберут в качестве основного направления своей деятельности возведение только финансово выгодных объектов. Такая политика приведет к неизменному сокращению масштабов ввода недвижимости.
- Уровень платежеспособности российского населения продолжит стремительно падать и покупка объектов недвижимости или улучшение жилищных условий станут второстепенными. Уровень снижения спроса в такой ситуации прогнозируется на отметке 30% по сравнению с текущим годом. Это приведет к замораживанию строительства новостроек, увеличению доли непроданных площадей в рамках нового дома до 50% и смещению акцентов на вторичный рынок недвижимости.
- Ситуация на вторичном рынке будет неоднозначной. С начала 2017 года будет отменена программа госсубсидирования с льготными процентными ставками на приобретение нового жилья. Это приведет к привлечению доли покупателей из первичного рынка. Рассматривая категории объектов недвижимости вторичного рынка, ожидается, что стоимость квадратного метра в старом фонде будет дешеветь при аналогично снижающемся спросе, а цены на элитные квартиры и коммерческие площади останутся на текущем уровне или снизятся незначительно. Связано это, как правило, с отсутствием гибкости у продавцов и их нежеланием снижать стоимость ни при каких обстоятельствах (даже при длительном затягивании процесса продажи).
- Нежелание банков снижать годовые ставки по ипотечным займам, жесткие требования к объектам недвижимости и потенциальным заемщикам также будут способствовать падению объемов их ипотечных портфелей, что негативно повлияет на уровень спроса.
- Рынок коммерческой и жилой аренды аналогично коснутся кризисные явления в виде сильного обвала объема сдаваемых помещений. В сегменте жилой недвижимости арендаторы будут ориентироваться на квартиры и комнаты меньших площадей и невысоких арендных платежей за месяц. В категории коммерческих объектов продолжится тенденция существенного снижения стоимости 1 квадратного метра с целью реализации любыми путями. В 2017 году этот рынок в большей степени коснется вопрос дисбаланса спроса и предложения в сторону сильнейшего перекоса последнего.
Стабилизация сложившейся ситуации ожидается к 2019-2020 годам.
Именно к этому периоду прогнозируется начало восстановления и постепенное возвращение к докризисным уровням.
Уровень цен на жилье в 2017 году
Большинство экспертов, прогнозирующих развитие рынка недвижимости на ближайшую перспективу, не осмеливаются озвучивать конкретные цифры и цены на жилье.
Ситуация будет иметь индивидуальный сценарий в каждом конкретном регионе. Для Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых других крупнейших городов РФ, вероятнее всего, наступит период резкого падения цен.
В условиях новых экономических реалий стоимость приблизится к своей реальной величине, что только позитивно скажется на дальнейшем развитии рынка жилья и коммерческой недвижимости.
Одни специалисты озвучивают мнение, что цены упадут в следующем году на 5-7%, другие ожидают спад более чем на 10-15%. Проанализируем прогнозы и выводы ведущих российских специалистов в сфере недвижимости.
Мнение экспертов по недвижимости
Глава Сбербанка России Г. Греф дает прогноз развития российского рынка недвижимости, основывающийся на том, что позитивная динамика будет наблюдаться только в отношении спроса
. По его словам, большая часть инвесторов ожидают еще больших темпов падения цен на вторичном рынке. И, несмотря на относительно выгодную стоимость жилой недвижимости, роста в ближайшие несколько лет не предвидится.
2016-2017 год - благоприятный период для инвестирования без возможности получения быстрой маржи. Для этого придется подождать около пяти лет.
Профессор Российского экономического университета Г. Стерник предполагает падение рынка недвижимости в России с 2017 года. По его мнению цены и спрос на жилье будут снижаться как минимум до 2019 года. В следующем году рынок недвижимости достигнет своей низшей точки. Большое число вновь возведенных новостроек будет заморожено, строительные компании откажутся от в крупные проекты по причине резкого падения платежеспособности граждан страны. Кризис больнее всего ударит по небольшим городам, в которых снижение объема сделок будет заметнее, нежели в городах-миллионниках.
Прогноз, представленный Уральской палатой недвижимости, также предполагает развитие кризиса на рынке российской недвижимости. На 2017-2018 годы придется резкое снижение объема продаж . В большей степени это коснется жилья из старого фонда, а также построенного на окраинах городов. Это обяжет застройщиков новых домов повышать качество строительства и обустройство территории, привлекая таким способом потенциальных покупателей.
Текущий же год по мнению экспертов палаты является наиболее благоприятным периодом приобретения жилой недвижимости из-за наличия множества выгодных предложений и на первичном и на вторичном рынках. Поддержка со стороны государства, снижение ставок по ипотеке в ближайшее время помогут положительно повлиять на ситуацию на рынке недвижимости.
Прогноз рынка недвижимости на 2017 год является негативным в области возведения новостроек, так как будет наблюдаться резкое снижение предложения и замораживание многих инвестиционных проектов.
Кризис приведет к явному дисбалансу между спросом и предложением с явным преобладанием последнего и существенному падению объемов продаж и цен на объекты недвижимости.